dans Conseils, Général, gestion locative, immobilier

Durée du bail, déplafonnement des loyers, prise de congé… avant de signer un bail commercial, il est indispensable de vérifier les clauses qui régissent les relations entre le bailleur et le preneur.

La réglementation des baux a pour objet de protéger le locataire dans son activité professionnel tout en s’adaptant aux évolutions économiques.

Zoom sur les caractéristiques des baux commerciaux.

Qui est concerné ?

Le bail commercial est un contrat de location de locaux adopté pour l’exploitation d’un fond commercial, artisanal, ou industriel. La conclusion de ce bail n’est possible que si le local est affecté administrativement à l’exercice de ce type d’activité.

Formes et formalités du bail

Bail commercial verbal

La loi n’exige aucune condition de forme. Cependant le bail verbal est fortement déconseillé étant donné qu’il apporte des difficultés de preuve quant à son existence et son contenu.

Bail commercial sous seing privé

Il peut être rédigé par les parties mais aussi par un tiers (autre qu’un officier public) comme un avocat ou juriste. L’enregistrement du contrat de bail n’est pas obligatoire. Cependant cette formalité peut s’avérer utile pour donner une date certaine au bail notamment lors de l’hypothèque ou la vente du bien.

Bail commercial authentique

Outre le fait de donner une date certaine, le bail commercial rédigé par un officier public (notaire par exemple) peut permettre de protéger les intérêts des parties dans les meilleures conditions.

En revanche, le bail commercial doit revêtir obligatoirement la forme authentique dans certains cas :

  • le bail excède douze ans.
  • Le bail porte sur un débit de boissons.
  • Le bail relatif aux immeubles à usage de spectacle.

La durée

Le Bail commercial 3/6/9

Le grand principe de ce bail est la durée de 9 ans minimum (pendant ces 9 années le locataire peut rompre le bail tous les 3 ans). Au terme de cette durée le propriétaire a le droit de faire offre de renouvellement au minimum pour la même durée ou donner congé avec indemnité d’éviction. Le bailleur devra payer au locataire la valeur de son fond de commerce plus le préjudice subit suite au déménagement.

C’est ce qu’on appel la propriété commerciale.

Le Bail commercial saisonnier

La location saisonnière est possible dans certaines zones touristiques. Le bail saisonnier est fixé uniquement pour la durée de la saison (entre 3 et 6 mois). Le contrat a donc une fin précise. Il se termine sans nécessairement donner de congé ou transmettre préavis.

Attention si le commerçant est amené à revenir chaque année, il y a un risque que ce bail devienne un bail commercial.

Le Bail commercial dérogatoire

Le principal avantage de ce bail est de déroger aux règles de durée normalement applicables aux baux commerciaux.

La durée totale ne peut pas être supérieur à 3 ans. En revanche, il peut être envisagé de conclure un bail de courte durée successif (1 an et renouveler 2 fois) au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux, uniquement si la durée totale de ce bail ne dépasse pas 3 ans.

Ce bail ne permet pas au locataire de bénéficier du droit de renouvèlement du bail. C’est à dire qu’à a la fin des 3 ans quand bien même le commerçant souhaite être renouvelé, le propriétaire peut lui donner congé sans raison.

Le Bail commercial emphytéotique

Le bail emphytéotique est un contrat par lequel le bailleur confère au locataire pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, (période non renouvelable automatiquement) un droit réel immobilier. Pour cette raison le contrat doit faire l’objet d’une publicité foncière et donc passé par un notaire. Il est donc ainsi susceptible d’hypothèque.

À l’issue du bail emphytéotique, toutes améliorations ou constructions réalisées par le locataire deviennent la propriété du bailleur, en principe sans indemnité.

Ce type de bail possède plusieurs avantages fiscaux, comme la plus-value suite aux améliorations effectuées, mais il peut aussi permettre à une personne publique de mettre en valeur son patrimoine privé sans s’en dessaisir définitivement.

Le congé avec refus de renouvellement :

À l’initiative du locataire :

Les démarches doivent obligatoirement être adressées par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier.

En cours de bail :

Pendant la durée initiale du bail, le preneur a la possibilité de résilier son contrat au terme de chaque échéance triennale (congé triennal) moyennant un préavis de 6 mois sans motif particulier.

Les parties peuvent également prévoir que le preneur pourra donner congé à une autre échéance que celle prévue par la loi (annuelle par exemple).

Départ à la retraite, invalidité, décès :

Le locataire peut fait valoir ses droits à la retraite (âge légale 65 ans) et donc peut donner congé à tout moment moyennant un préavis de 6 mois. Également possible lorsque le locataire bénéficie d’une pension d’invalidité.

En cas de décès, le bail est directement transmis aux héritiers. C’est donc à eux que revient l’obligation de mettre fin au bail dans les mêmes conditions de résiliation.

À l’initiative du bailleur :

Les démarches doivent être données uniquement par acte d’huissier

Dans le cas ou le bailleur refuse le renouvellement il se voit donc dans l’obligation de verser une indemnité d’éviction. Elle couvre l’intégralité du préjudice subit par le défaut de renouvellement (valeur vénale du fonds de commerce, frais de déménagement et de réinstallation…). Le bailleur doit impérativement expliquer les raisons de sa demande de résiliation sur l’acte d’huissier. Le locataire est en droit de contester la décision en saisissant les tribunaux compétents dans les deux ans qui suivent la résiliation du bail. C’est l’obtention de l’indemnité qui marque le début du préavis. Le locataire à alors 3 mois pour libérer les locaux.

Le bailleur peut cependant refuser le renouvellement en invoquant un motif grave légitime, ce qui lui permet d’éviter de verser l’indemnité d’éviction. (non paiement des loyers, transformations importantes des lieux loués sans l’accord du propriétaire..) 

L’offre de renouvellement :

À l’initiative du locataire :

Le preneur peut demander le renouvèlement du bail. Dans ce cas la demande doit être effectuée 6 mois avant l’expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a alors 3 mois pour faire connaître sa décision par acte d’huissier. Passé ce délais, le bailleur est astreint à adopter le renouvellement du bail précèdent.

À l’initiative du bailleur :

Le bailleur peut faire une offre de renouvellement s’il souhaite modifier le montant du loyer.

Il est nécessaire de donner ce congé 6 mois avant la fin du bail en fixant le montant du loyer du bail renouvelé.

Le locataire à la possibilité d’accepter le renouvellement avec le nouveau loyer en gardant le silence ou par lettre recommandée avec accusé réception. En revanche il peut accepter le renouvellement tout en refusant le nouveau loyer. Il doit alors passer par la commission départementale de conciliation puis par le tribunal de grande instance en cas de non conciliation.

A savoir : 

Si le bail commercial arrive à expiration sans avoir fait l’objet d’une demande de renouvellement ou d’un congé, alors le bail se proroge de manière tacite pour une durée indéterminée.

Les effets du bail se prorogent alors sans conclusion d’un nouveau contrat.

C’est ce qu’on appelle la tacite reconduction.

Le loyer, sa révision et son indexation

Le montant initial du loyer :

Le montant initial du loyer n’est pas réglementé. Le prix est alors fixé librement par les parties au moment de la conclusion du bail commercial. En principe le prix est basé sur la valeur locative du bien. Cette valeur locative prend en compte plusieurs éléments :

  • les caractéristiques du local
  • la destination des lieux
  • les obligations respectives des parties
  • les facteurs locaux de commercialité
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Un pas-de-porte ou d’un droit d’entrée peut être versé au bailleur pour compenser un loyer plus faible.

Les révisions du loyer

En cours de bail :

La révision triennale (tous les 3ans) doit être demandée à 3 ans +1 jour et signifiée par acte d’huissier ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. La demande doit bien nécessairement préciser le montant du nouveau loyer demandé.

La révision triennale est plafonnée.

Effectivement, la hausse du loyer en cours ne peut pas dépasser la variation de l’indice trimestriel de référence :

  • l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales.
  • l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

La révision triennale peut être déplafonnée, c’est à dire que l’augmentation du loyer en cours peut excéder la variation de l’indice de référence dans certains cas :

  • déspécialisation du bail par le locataire (changement d’activité).
  • Modification de facteurs extérieurs de l’environnement qui entraine l’augmentation de la valeur locative de plus de 10%.

Il est possible de prévoir en plus de la révision triennale une révision annuelle (lettre simple). C’est ce qu’on appel la clause d’échelle mobile.

Lors du renouvellement du bail :

Lorsque le contrat arrive à terme (9 ans minimum), le locataire bénéficie du droit de renouvellement s’il exerce son activité depuis plus de 3ans. Le bailleur doit alors engager une procédure particulière de renouvellement du contrat de bail

Crowdfunding immobilier commercial :

Rien ne change, toutes les règles vues ci-avant s’appliquent en crowdfunding immobilier commercial.

Le réel avantage sera que vous n’aurez pas à faire ces choix ! C’est l’équipe experte qui sélectionnera les meilleurs options pour chaque projet. (retrouvez nos projets de Crowdfunding immobilier commercial)

Ecrire un Commentaire

Commenter