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M. Cash & M. Bank : faut-il financer son investissement en cash ou à crédit ?

Comme vous l’avez sans doute compris, nous allons analyser ensemble le moyen le plus rentable de financer un bien destiné a générer des rentes locatives. M. Cash souhaite financer son bien en fonds propres alors que M. Bank lui souhaite recourir à un emprunt.

Qui de M. BANK ou de M. CASH fera la meilleure opération ?

Situation des investisseurs

Dividom reçoit aujourd’hui M. Bank et M. Cash, deux clients ayant exactement le même profil fiscal : Marié, 2 enfants, avec une tranche marginal à 30%.

Le projet

Nos deux protagonistes tombent tous deux amoureux de deux projets similaires. Un projet de construction de maison strictement identique, sur des terrains identiques avec des loyers identiques et des charges identiques.

  • La maison est vendue 215 000€ frais de notaire et d’agence inclus.
  • Le loyer est fixé à 1 200€ par mois.
  • Les frais de gestion locative sont de 10% TTC.
  • La taxe foncière est de 1 000€.
  • Les loyers et charges augmentent de 1% par an.
  • La maison sera revendue dans 15 ans à 250 000€.

Etudions tout d’abord l’opération de M. Cash

M. Cash qui est de la vieille école, paye toujours tout cash car il ne veut pas qu’un affreux banquier lui prenne des intérêts tous les mois pendant les 15 prochaines années.

Cf : Tableau de l’opération de M. Cash

L’étude de son cas laisse apparaître un TRI à 3,98%

Etudions maintenant l’opération de M. Bank

Ici M. Bank qui préfère garder son magot au chaud et financer toujours le maximum en s’appuyant sur son partenaire bancaire. M. Bank réalise donc un emprunt de la totalité du prix de revient. Le crédit est sur 15 ans avec un TEG à 3%. L’emprunt génère des frais (frais de dossier et frais de garantie) de 2 150€ inclus dans le montant financé.

Cf :Tableau de l’opération de M. Bank

L’étude de son cas laisse apparaître un TRI à 7,62%

Quel bilan tirer de tout cela ?

Pour exactement la même opération immobilière, M. Cash et M. Bank ont tous deux des résultats bien différents.

  • L’effet de levier permet de différer l’utilisation du cash dans le temps et donc vient booster le TRI.
  • De plus, l’emprunt permet de réduire la note fiscale, car les intérêts d’emprunts sont déductibles fiscalement.

Attention, quand même, il faut bien se rendre compte que le montage de M. Bank est plus risqué car peut être que M. Bank a les moyens aujourd’hui mais qu’en sera il demain en cas de problème. M. Cash lui peut dormir sur ses deux oreilles. De même, un crédit peut avoir des conséquences sur votre endettement personnel qui pourrait vous bloquer dans des projets personnels (changement de résidence principale, changement voiture,…)

Le choix du montage doit aussi prendre en compte votre situation patrimoniale globale. Il peut parfois être judicieux de payer cash à partir d’un certain âge par exemple (avant un départ à la retraite ou suite à une cession d’entreprise)

Dans le doute, consultez toujours votre conseiller financier qui saura vous guider dans vos investissements immobiliers

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