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Ça y est vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif et après quelques recherches vous avez choisi de passer par une Société Civile Immobilière (SCI).

Rappel des avantages d’une SCI en investissement locatif :

  • Choix de la fiscalité (SCI à l’IR ou à l’IS)
  • Transmission du patrimoine
  • Plus souple à gérer qu’une indivision
  • Exonération sur les plus-values (après 30 ans)

Voici les différentes étapes pour créer une SCI :

  1. Rédaction des statuts
  2. Les annexes
  3. Publication de l’annonce légales
  4. Immatriculation des statuts au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
  5. Les frais

La rédaction des statuts

Je pars du principe que vous avez déjà trouvé votre/vos associé(s) car pour créer une SCI il faut être au moins deux.

Pour cette 1ère étape (sans doute la plus importante) l’idéal est de se faire conseiller par un professionnel du type notaire ou avocat. Selon les cas un professionnel vous demandera entre 500€ et 1500€ et croyez moi dans certains cas ça peut largement les valoir.

Voici les articles devant obligatoirement figurer dans vos status de SCI :

  • Dénomination Sociale : laissez libre cours à votre imagination
  • Objet social : il doit être d’ordre civil, il définit le domaine d’activité de la SCI. Voyez large pour éviter de devoir modifier vos statuts dans le futur et engendrer des frais (annonce légale).
  • La durée : il n’y a pas de durée minimale par contre vous ne pouvez pas dépasser 99 ans.
  • Le siège social : Pas de précautions particulières sur ce point, il pourra être modifié dans le futur. Idéalement, prévoyez de donner les pouvoirs au gérant pour le modifier sans faire d’Assemblée Générale.
  • Le capital social : pour recevoir des parts sociales de la SCI, les associés devront faire un apport qui constituera le capital social.
    Il existe différents types d’apports :

    • apport en numéraire : de l’argent directement sur le compte de la SCI
    • apport en nature : bien immobilier ou un terrain
  • Les modalités de la SCI : il s’agit ici de fixer les règles qui vont permettre de gérer la SCI et de prendre des décisions. C’est la partie pour laquelle les conseils d’un professionnel ont le plus de sens. Ne la négligez pas ! (gérance, décision, vote, AG…).

Les annexes

  • Déclaration de non condamnation du gérant :
    Il s’agit, conformément à l’article A.123-51 du Code de Commerce, d’une attestation sur l’honneur. (cf. la boite à outils en bas de l’article pour un modèle).
  • Chèque pour les frais de constitution de la SCI (environ 100€)
  • Pièce d’identité des associés

Publication de l’annonce légale

Indispensable pour la création de votre SCI, l’annonce légale permet de rendre public (administrations, banques, tiers…) les grands évènements de la vie d’une société (constitution, dissolution…).

Elle doit obligatoirement respecter une forme et contenir certaines mentions :

  • dénomination sociale
  • forme juridique de l’entité (SCI, SARL…)
  • montant du capital social
  • lieu de domiciliation du siège social
  • objet social
  • lieu et numéro d’immatriculation au RCS

Le choix du journal vous incombe mais il devra être un journal officiel dans le département de domiciliation de la SCI (cf. la boite à outils en bas de l’article).

Lors du dépôt de votre annonce légale vous obtiendrez une attestation de parution à conserver et à joindre à votre dossier de création de SCI. L’attestation est indispensable pour notifier le Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Immatriculation des statuts au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Depuis le 1er juillet 2015 (loi du 20 décembre 2014) il n’est plus obligatoire de déposer les statuts au centre des impôts.
Sauf si :
– l’acte est réalisé par un notaire
– il y a apport d’actifs (immeuble, fond de commerce, titre onéreux)

Enfin, votre dossier complet devra être déposé au Greffe du tribunal de commerce compétent dans le département du siège social de la SCI.

Une fois votre SCI immatriculée au RCS (Registre de Commerces et Sociétés) elle existera en tant que personne morale et vous pourrez ouvrir un compte bancaire, contracter un prêt, acheter un bien…

Les frais de la SCI

A la création :

  • Rédaction des statuts : entre 1000 et 2000€ selon les cas
  • L’annonce légale : entre 150 et 300€ selon les départements
  • Frais de greffe : moins de 100€

Chaque année :

  • Compte bancaire : 200 à 500€ selon les banques et cas (découvert…)
  • Déclaration d’impôts, PV d’AG et bilan : entre 500 et 2500€

La boite à outils

 

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  1. Bonjour,
    Très bon article, merci pour le partage ! Je trouve qu’une SCI est beaucoup plus intéressante qu’une indivision lorsqu’on investit à plusieurs. À plus 