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La société civile immobilière (SCI), est un véhicule juridique très utilisé notamment lors de la transmission de son patrimoine ou en terme de gestion. Mais est-elle réellement appropriée ? Nous allons détailler ensemble les avantages et inconvénients de la SCI, son coût, sa gestion… mais également ce qui est interdit de faire sous cette forme juridique.

Les avantages de la SCI

  • Elle facilite les mutations

Transmission des parts (donation, succession). Il sera pour vous plus aisé de préparer votre succession de votre vivant en cédant des parts à vos enfants et vos petits enfants avec ou sans démembrement de propriété. Et d’organiser la gestion de ce patrimoine après votre décès.

  • Permet des avantages fiscaux spécifiques

Il est possible de percevoir une décote possible sur votre ISF pour spécifier l’illiquidité si votre participation est minoritaire.

  • Elle permet d’isoler l’opération et sa rentabilité

Il est parfois peu évident de se rendre compte de ce que coute une opération immobilière quand les opérations sont noyées dans une multitude d’opérations bancaires courantes.

  • La SCI permet de basculer à l’imposition sur les Sociétés

Soit elle est transparente fiscalement, c’est à dire que les revenus et charges de la SCI seront reporté au niveau des associés et donc soumis à l’imposition sur le Revenu. Mais si vous le souhaitez, vous pourrez opter pour l’impôt sur les Sociétés. Attention tout de même, ce choix sera définitif et irréversible.

  • Eviter l’indivision

Un avantage intéressant, est qu’elle permet d’éviter l’indivision en cas de décès. Et donc, d’éviter toutes les situations de blocage ou l’unanimité est requise.  Et permet donc d’offrir à vos héritiers une situation tenable et durable dans le temps si ils le souhaitent. N’oubliez pas « nul n’est censé rester dans l’indivision ».

  • Permet d’être considéré comme un professionnel

La SCI offre un SIRET, et donc la possibilité d’avoir accès à des comptes professionnels si vous avez des travaux à faire. Et donc la possibilité d’avoir des réductions réservées aux professionnels du bâtiment.

  • Permet d’éviter la préemption en cas de cession de parts

La SCI permet de vendre votre patrimoine en cédant vos parts plutôt que le bien immobilier lui même. En cédant vos parts, vous éviter ainsi le droit de préemption urbain. Attention, en cas de cession de la totalité des parts, la préemption s’appliquera quand même.

  • Elle permet de se protéger en cas de divorce

Une acquisition en SCI peut permettre une meilleure protection en cas de divorce. Attention, il convient de bien répartir les parts entre les associés dès le départ et de surtout bien définir ensemble le ou les gérants qui dirigeront cette société.

  • Cela me permet de réduire mon endettement

Le banquier va prendre en considération 70 à 80 % des revenus de la Société auquel il va déduire 100% des charges. Ce calcul lui donnera le résultat imputable sur vos revenus et impactera donc votre endettement, mais de manière moindre.

Exemple : Un bien génère 10 000€ de revenus et 9000€ de charges, vous gagnez 30 000€ par an et vous n’avez pas d’endettement.

En nom propre, votre endettement sera de 9 000 / (70% x 10 000 + 30 000) = 24,32% d’endettement

En SCI, votre endettement sera de (70% x 10 000 – 9 000) / 30 000 = 6,66% d’endettement

Les inconvénients de la SCI

  • Des connaissances sont requises

Déclaration fiscale, Bilan, Procès verbaux,… la SCI oblige à un formalisme complexe. Il vous faut donc un peu de connaissance ou un bon accompagnement dans ces procédures.

  • Obligation de posséder un compte bancaire professionnel

La SCI se doit d’avoir un compte bancaire séparé du votre et donc ce compte génère des frais bancaires qui sont à négocier avec votre banquier mais constitue une charge supplémentaire en défaveur de la SCI.

  • Coût important

La SCI nécessite de rédiger des statuts, de les déposer et les enregistrer. Toutes ces démarches ont un coût qui peut varier de 1000€ jusqu’à 2000€ en passant par un professionnel.

  • Frais de gestion élevés

La société civile immobilière vous impose ensuite un compte bancaire comme expliqué ci dessus. Vous devrez aussi réaliser une assemblée générale ordinaire à la clôture de chaque exercice comptable. De même, vous devrez réaliser la déclaration d’impôt de la SCI. Il est possible de déléguer les formalités à un professionnel, comptez entre 300€ et 2000€ en fonction de la nature de la SCI et de son actif.

  • Impossibilité de faire de la location meublée

Attention, si vous achetez un bien en nom propre, vous pouvez à un moment basculer d’une location nue à une location meublée sans problème. En SCI, le passage est impossible. En effet, comme son nom l’indique la SCI est une société civile dont l’objet se doit d’être civil. Or, l’activité de meublée est une activité commerciale, donc interdiction de réaliser une opération meublée. Un pourcentage non significatif d’activité commerciale dans une SCI peut être toléré par l’administration fiscale. Mais, si cette activité est jugée trop significative, attention au redressement fiscal.

  • Elle coute plus chère en intérêt d’emprunt sur un crédit

La société peut au moment de la négociation de votre emprunt devenir un problème. En effet, certaines banques considèrent que le risque est plus important pour elles sur les montages en SCI. Elles ont donc tendance à rehausser leurs taux de 0,10 à 0,20%. La pratique peut être similaire sur les frais de dossier liés à l’emprunt. Ces pratiques sont à connaître mais si vous êtes fin négociateur, il est tout à fait possible de négocier un alignement nom propre / SCI avec votre banquier.

  • La SCI ne me protège pas sur l’opération

L’associé de la structure a une responsabilité illimitée au prorata de ses parts. Alors, pourquoi les banques demandent-elles des cautions quand on fait un emprunt bancaire sur une SCI ? Tout simplement parce que cette responsabilité illimitée sera appelée en dernier recours. Et que la banque grâce à votre caution pourra appeler directement les sommes dues. Les assurances peuvent constituer un pare-feu aux éventuels problèmes de trésorerie pour s’armer par exemple contre les loyers impayés.

A retenir

La SCI est un véhicule juridique intéressant à condition de posséder les connaissances requises. Elle nécessite du temps et de la rigueur. Il est en revanche possible d’investir dans l’immobilier locatif avec le financement participatif. Cette solution d’investissement permet notamment de déléguer toute la création de la société civile immobilière ainsi que sa gestion, et de prétendre à une rémunération au prorata de sa participation dans la société.

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