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Vous souhaitez aujourd’hui investir dans le secteur de l’immobilier mais ne savez pas par où commencer ? Dans cet article, nous tâchons de vous éclairer sur les différentes options qui s’offrent à vous et sur les étapes à suivre pour mener votre projet à bien.


Qu’est ce qu’un investissement immobilier ?

L’investissement immobilier consiste à acquérir un ou plusieurs actifs immobiliers en vue de générer des revenus (location, revente) et de se constituer un patrimoine immobilier. L’actif immobilier peut aussi bien consister en un bien à usage personnel que professionnel. Ainsi, tous les biens immobiliers peuvent faire l’objet d’un tel investissement : maisons, appartements, bureaux, commerces, entrepôts etc…

D’un point  de vue juridique, un investissement immobilier permet de devenir propriétaire de l’immeuble ce qui implique trois différents pouvoirs :

  • Le droit d’user de la chose (ex : habiter dans le bien).
  • Le droit d’en récolter les fruits (ex : percevoir les loyers en cas de mise en location).
  • Le droit d’en disposer (Ex : vendre le bien).

Ce type d’investissement  entraîne souvent la création d’une société : il est ainsi possible de réaliser très facilement une création sci en ligne. Bien sûr, un autre statut juridique peut être adopté par l’investisseur, selon ses besoins. Le but est d’augmenter la protection de son titre de propriété et de permettre une optimisation des revenus tirés du bien. Avec Legalvision, découvrez quel statut juridique est le mieux adapté à votre projet !


Qu’est-ce qu’un statut juridique ?

L’investisseur doit définir le statut juridique de son entreprise pour son investissement immobilier. Le statut juridique détermine ensuite le cadre légal et contractuel pour l’activité exploitée. Il entraîne des conséquences en ce qui concerne le régime fiscal, le régime social et le mode de fonctionnement et d’organisation de l’entreprise.

En France, chaque entreprise possède un statut juridique. De manière générale, il existe deux catégories générales : la société et l’entreprise individuelle. A l’inverse de l’entreprise individuelle, la société permet la création d’une personnalité morale. Cela permet de mettre à l’abri ses biens personnels d’éventuels créanciers professionnels qui ne pourront alors agir que contre le patrimoine de la société. 

Cependant, d’autres distinctions existent entre les différents statuts juridiques :

  • Sociétés à responsabilité limitée (SARL, SAS, SA…) et à responsabilité illimitée (Micro-entreprise, EI, EIRL, SNC, SCI…).
  • Sociétés commerciales (SARL, SAS, SA…) et sociétés civiles (SCI, SCP…).
  • Sociétés à associé unique (Micro-entreprise, EI, EIRL, SASU, EURL) et à plusieurs associés (SARL, SAS, SA, SCI…).
  • Sociétés de parts (SARL, SCI…) et société par actions (SAS, SA …).

S’agissant d’un investissement immobilier, certains statuts juridiques doivent d’ores et déjà être exclus : c’est le cas des entreprises individuelles du fait de l’absence de personnalité juridique.


Comment choisir son statut ?

Plusieurs statuts juridiques demeurent disponibles lorsqu’une personne décide d’investir dans l’immobilier. Nous en avons sélectionné deux spécialement pour vous :

La SCI

La Société civile immobilière est une société civile souvent utilisée pour toute activité en lien avec le domaine immobilier (achat, vente, location et gestion). Elle doit être constituée par minimum deux associés. Cependant, la responsabilité des associés est illimitée.

La SCI présente de nombreux avantages. D’abord, un patrimoine professionnel est affecté à la société. Le patrimoine personnel d’un associé ne sera recherché que de manière subsidiaire. Également, la gestion du patrimoine personnel est facilitée sous une SCI. Notamment, le régime d’indivision et la succession sont facilités. Du fait de cette facilité de transmission du patrimoine, la SCI est privilégiée pour des membres d’une même famille. Une simple cession de parts sociales suffit pour la transmission du bien.

Enfin, le choix du mode d’imposition est libre. La SCI est imposée de droit à l’impôt sur le revenu (IR) mais elle peut choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Simplement, le choix en faveur de l’IS est irrévocable. 

Chaque choix peut s’avérer intéressant :

–          En faveur de l’IS : la SCI sera imposée en fonction des bénéfices.  

  • Taux de 15% jusqu’à 38 120 euros.
  • Taux de 33,33% au-delà. 

–        En faveur de l’IR : les obligations comptables sont allégées. Ainsi, la formalité consistant au dépôt des comptes annuels est supprimée. Concernant le montant de l’imposition, il dépend de la participation de l’associé dans la SCI. Par rapport aux loyers issus des biens immobiliers, ils seront taxés en tant que revenus fonciers.

Remarque : au début de la vie sociale, beaucoup choisissent d’opter en faveur de l’IR.

D’autre part, le capital social peut être fixe ou variable. Aucun montant minimum n’est requis. L’apport au capital peut s’effectuer en nature ou en numéraire (somme d’argent).

Remarque : en cas de capital variable, le montant minimum doit être déterminé dans les statuts.

Cependant, certains inconvénients existent en plus de la responsabilité illimitée des associés. La SCI fait l’objet d’une réglementation stricte par le Code civil. Des formalités obligatoires lors de la création de l’entreprise existent. De plus, une assemblée générale annuelle doit obligatoirement avoir lieu.

Concernant son fonctionnement, la SCI est régie par la loi et les statuts. Le dirigeant est le gérant. La cogérance est possible. Le gérant peut aussi bien être une personne physique ou morale. La révocation du gérant s’effectue par une décision majoritaire.

La SARL de famille

Cette forme sociale consiste en une société à responsabilité limitée. Cependant, les associés doivent être membres d’une même famille. Cette forme sociale peu commune présente pourtant de nombreux atouts.

A l’instar d’une SARL dite « classique », la réglementation est strictement encadrée par le Code de commerce. A nouveau, des formalités obligatoires de création d’entreprise doivent être accomplies.

A la différence d’une SARL dite « classique », il est possible d’opter pour l’IR pour toute la durée sociale de l’entreprise.  Ce mode d’imposition peut s’avérer particulièrement intéressant en cas de faibles revenus : l’associé peut imputer le déficit sur son revenu global.

Comme la SCI, aucun montant minimum n’est requis pour le capital social de la SARL. Deux associés minimum sont requis et il est possible de mettre en place une cogérance.

Avantages/Inconvénients de la SARL :

  • L’avantage majeur de cette forme sociale concerne la responsabilité des associés. En effet, à la différence de la SCI, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports. 
  • L’autre avantage est que cette SARL peut avoir d’autres activités en plus de l’activité immobilière.  
  • Cependant, son inconvénient majeur est que ce régime prend fin dès lors qu’une personne extérieure d’une famille acquiert des parts sociales dans la société. Par conséquent, la SARL sera alors automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés. 

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