Le statut loueur meublé professionnel (LMP) est fait pour le contribuable français souhaitant investir dans l’immobilier locatif et défiscaliser. Plus vous payez d’impôts plus ce statut est intéressant.
Votre profil :
Vous êtes un contribuable fortement fiscalisé, vous disposez d’importants moyens financiers. Vous souhaitez vous construire un patrimoine et en tirer des revenus locatifs, réduire vos impôts, préparer votre retraite.
Le statut LMP est fait pour vous !
Conditions du statut LMP
Pour bénéficier de ce statut avantageux, quelques conditions sont néanmoins à respecter :
- Vous devez tirer plus de 23 000€ par an de rendements locatifs dus à cette activité
- Le rendement locatif annuel doit dépasser les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt (traitements et salaires, BIC autres que l’activité LMP, bénéfices agricoles, BNC et revenus de gérants et associés)
- Inscription au RCS (Registre des Commerces et des Sociétés)
Fiscalité
Impôt sur le revenu
La location meublée n’est pas assujettie à la TVA si celle-ci ne présente pas de prestations.
Les revenus des locations meublées professionnelles doivent être déclarés sous l’un des régimes suivant :
- Impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC
- Impôt sur les sociétés
- Micro-entreprise, si le chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 82 200€
Le statut LMP permet de déduire plus de charges qu’un loueur en location non meublée. Donc s’il peut déduire plus de charges son imposition diminuera. La totalité des frais peut être déduite à leur montant réel.
Les charges qui peuvent être déduites du résultat fiscal pour leur montant réel (hors pour la micro-entreprise) :
- Frais d’établissement (frais de notaire..)
- Frais d’entretien et de réparation du logement
- Impôts locaux
- Frais de gestion et d’assurances
- Intérêts d’emprunt
- Amortissement du mobilier et des améliorations
Il peut avoir recours à un amortissement pour les locaux et ce qui lui permet de déduire de 2 à 3% de la valeur du bien en fonction de la durée réelle de détention.
Imputation des déficits
Le loueur peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global y compris les intérêts d’emprunt.
Exonération des plus-values
L’exonération des plus-values est totale lorsque la moyenne des recettes est inférieure à 90 000€ et que l’activité a commencé depuis moins de 5 ans. L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 90 000€ et 126 000€.
Impôts locaux
Le loueur meublée professionnelle devra s’acquitter de :
- La taxe foncière
- La cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si le local loué fait parti de l’habitation principale du loueur
- La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si le chiffre d’affaires est supérieur à 500 000€ hors taxes
Impôt de solidarité sur la fortune
Les biens en LMP sont considérés comme des biens professionnels, ils ne sont donc pas soumis à l’ISF.
Le statut LMP n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales
Inconvénients
Le statut LMP malgré ses nombreux avantages disposent également de quelques inconvénients…
- Formalités comptables et fiscales importantes
- En plus du coût du logement il faut rajouter le coût du mobilier
- Difficile d’atteindre les 23 000€ par an de recettes, surtout si un locataire quitte logement ou en cas de logement vacant.
