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Il existe 4 sources de rendement sur une opération immobilière. Il est important d’utiliser ces quatre leviers afin de maximiser le TRI d’une opération.

Quelles sont ces leviers ?

  1. Les loyers : Le loyer est la source de revenu la plus évidente d’une opération immobilière. Il est à la base du calcul du rendement. Il constitue le levier le plus évident mais, il faut tout de même faire attention à bien prendre en compte le loyer net, en effet les charges peuvent amoindrir le rendement. Outre, le montant de ce loyer net il faut se préoccuper également de la solidité du locataire et la durée du bail en effet, il vaut mieux préconiser une durée de bail longue.
  2. La revente : La plus value est un élément primordial de la rentabilité d’un projet. Cette plus value ne sera connue qu’au terme du projet et il est donc bien difficile d’estimer une plus value des années avant la vente. Nous vous conseillons de toujours bien penser à vérifier les prix du marché local, de bien connaitre le marché immobilier et si nécessaire demander des estimations d’experts indépendants.
  3. La fiscalité : Pinel, Malraux, Déficit foncier, tous les subterfuges qui permettent d’amoindrir l’impact fiscal sont à étudier. Cependant, il faut faire attention aux carottes fiscales trop attirantes qui détournent l’investisseur de son premier objectif de réaliser une belle opération. Trop souvent l’avantage fiscal sert à masquer un prix d’acquisition trop important et qui empêche toute revente à court ou moyen terme.
  4. Le crédit : L’effet de levier : caricaturalement, j’emprunte à un taux faible pour placer à un rendement plus élevé. A l’heure actuelle, les taux étant historiquement très faibles ce type d’opération est à préconiser. Attention cependant à l’endettement et ses effets pervers. Les taux variables sont à éviter car, ils rajoutent une incertitude supplémentaire sur le rendement des opérations. Attention également aux exigences des banques qui se sont renforcées ces dernières années.
En conclusion, dans une opération immobilière, on ne connait réellement le rendement d’une opération qu’à la revente. Comme en bourse, l’opération est bonne ou mauvaise que quand elle est soldée.
Rien ne doit être négligé, ni le choix du produit, ni le montage du projet. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel pour vous aider dans votre montage.

 

 

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