Comment se passe la transmission de parts de SCI par donation ?

Comment transmettre des parts par donation ?

Au cours de la vie de la Société Civile Immobilière (SCI), les associés peuvent vouloir quitter la société et liquider leurs parts sociales dans le cadre d’une cession, d’une donation ou d’une succession. Dans tous les cas, cela entraine une modification des équilibres statutaires avec l’approbation des autres associés et éventuellement à une révision du contrat de société. Si les associés restant ne souhaitent pas intégrer le nouvel associé donataire des parts, ils devront racheter celles-ci.

1- Conditions de transmission des parts en SCI

– Le donateur doit avoir la capacité et la volonté de donner.

– Le donataire doit avoir la capacité de recevoir et d’accepter la donation.

A noter qu’il est interdit à un tuteur de recevoir une donation de son pupille.

L’opération de transmission de parts par donation doit être faite devant un notaire (acte authentique).

Concernant les parts sociales, il doit en outre être établi un état estimatif de la valeur des parts signé des deux parties, sauf si l’acte de donation énumère et estime les parts.

2- L’irrévocabilité de principe des donations

L’irrévocabilité de la donation entre vifs est le caractère essentiel de la donation.

Certaines conditions peuvent toutefois modifier ce caractère :

– Les donations entre époux de biens à venir consenties pendant le mariage sont toujours révocables (contrairement aux donations de biens présents).

Avec accord du législateur, la révocation des donations est autorisé dans certains cas  :

– Inexécution des charges

– Ingratitude du donataire, sous réserve de cas strictement précisés par la loi.

– Survenance d’enfants chez le donateur, à condition que cette faculté de révocation ait été expressément prévue dans l’acte de donation.

3- Donation en nue propriété ou en usufruit

La donation peut porter sur la propriété totale des parts, mais elle peut également être adaptée :

• Une clause de réserve d’usufruit peut être prévue. Le donateur se réserve ainsi l’attribution des revenus des parts.
• A l’inverse la donation peut porter que sur l’usufruit. Le donataire bénéficiera donc des revenus distribués par la SCI. Cette solution peut s’avérer être très avantageuse puisqu’elle peut bénéficier d’un caractère temporaire pour aider les descendants à financer un bien. Les parents ne seront pas imposés sur les revenus qu’ils ne perçoivent pas.

4- Quels sont les aspects fiscaux d’une donation ?

Concernant le donateur (celui qui donne), une donation n’a pas vocation à emporter l’imposition du donateur au titre de la plus-value immobilière, seules les cessions à titre onéreux étant imposées à ce titre.

Concernant le donataire (celui qui reçoit), il devient un associé et peut donc être taxé au titre des droits de mutation à titre gratuit, à condition que la valeur des parts qu’il reçoit dépasse un certain montant. La donation des parts sociales est soumise au droit commun des donations.

• Abattements en deçà desquels aucune imposition n’est due.

La part nette de chaque bénéficiaire d’une donation de parts de SCI est diminuée d’un abattement dont le montant peut varier selon le lien de parenté qui existe entre le donateur et le donataire.

• Abattements entre époux.

Le montant de l’abattement est de 80 724 €. Cet abattement est applicable aux partenaires unis par un pacte de solidarité. Le bénéfice de cet abattement est remis en cause lorsque le pacte prend fin au cours de l’année civile de sa conclusion.

• Abattements entre personnes de ligne directe.

Les droits de mutation à titre gratuit sont dus si la donation excède le montant de 159 325 €. Cet abattement s’applique pour chacun des parents et renouvelable tous les six ans.

• Abattements entre descendants/ascendants indirects.

Dans le cas d’une donation aux petits-enfants, un abattement de 31 865 € est ouvert par grands-parents. Le petit enfant peut donc, éventuellement, se voir transférer 127 460 € sans rien avoir à payer.

• Abattements entre frères et soeurs.

L’abattement est de 15 932 € et de 7 967 € pour les neveux.

• Abattements en faveur des personnes handicapées.

Un abattement spécifique de 159 325 € qui s’ajoute à celui dont ils peuvent bénéficier en tant que conjoint, ascendant ou descendant, partenaire d’un Pacs, sous certaines conditions : Incapacité de travailler ; incapacité d’acquérir une instruction (mineurs).

Tarification des droits de mutation

Si la valeur vénale de la part dépasse l’abattement correspondant à la situation du donataire, il devra alors s’acquitter des droits de mutation.