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A partir du 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune (ISF) disparaît et sera remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Mais à qui s’adresse cet impôt ? Quels sont les changements par rapport à l’ISF ? Quels biens se verront exonérés de cet impôt ? Quelles sont les solutions pour diminuer ou contourner cet impôt ?

Un impôt recentré sur l’acquisition immobilière

Tous les contribuables français qui détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d’euros, après un abattement de 30% sur leur résidence principale, seront concernés par l’IFI. Cela s’applique à tous les biens immobiliers acquis en tant que résidence principale ou secondaire mais aussi aux autres actifs immobiliers : parts sociales dans des Sociétés Civiles Immobilières (SCI), les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OCPI).

Pas de panique ! Si vous êtes contribuable français et concerné par cette imposition, il existe des solutions pour éviter ou réduire votre fiscalité.

Les biens exonérés d’IFI

  • Les placements financiers tels que les PEA, les comptes titres, les investissements dans les PME, les assurance-vie, les livrets bancaires, …
  • L’immobilier professionnel : acquisition de biens immobiliers d’entreprise à condition que les bureaux, locaux commerciaux, entrepôts soit destinés au propre usage du propriétaire, c’est-à-dire à l’exercice de son activité professionnelle.
  • Les locations meublées louées pour l’exercice d’une activité professionnelle. Pour cela, le propriétaire doit obligatoirement acquérir le statut LMP.
  • Les forêts et parts de groupements forestiers ou agricoles profitent d’une exonération partielle d’IFI.

Comment réduire cet impôt ?

La vente à soi-même

La vente à soi-même consiste à céder son bien immobilier à une Société Civile Immobilière (SCI) qui a spécialement été conçue par l’acquéreur pour porter cette opération. La SCI fait un emprunt pour financer le bien et génère ainsi des intérêts bancaires qui seront déduits de ses revenus fonciers. La location du bien permettra à la SCI de rembourser son emprunt. Le cash généré par cette vente est placé sur un support exonéré d’IFI.

Prenons l’exemple d’un contribuable qui possède un patrimoine immobilier de 5 millions d’euros. Il choisit de revendre l’intégralité de son bien à une SCI familiale constituée par lui et son épouse. La SCI s’endette de 5 millions d’euros et rachète les actifs immobiliers. A l’instant de l’opération, le patrimoine de la SCI est donc neutre avec un actif de 5 millions et un passif de 5 millions. Notre contribuable touche donc 5 millions qu’il place en assurance vie non assujettie à l’IFI. Cette opération lui permet d’annuler son IFI.

Avoir recours à l’emprunt

L’emprunt bancaire permet d’éviter d’être taxé sur la fortune immobilière. En effet, l’emprunt vient gonfler le passif et donc diminuer l’IFI. Il existe plusieurs techniques pour éviter l’IFI tout au moins temporairement :

  • Prolonger la durée de ses emprunts peut être une des solutions pour diminuer son imposition dès le 1er janvier 2018, date effective de l’IFI. Plus l’emprunt s’étale dans le temps, plus les remboursements de capitaux annuels sont faibles, plus les capitaux restant dus sont élevés et donc plus la valeur taxable annuelle à l’IFI sera faible.
  • Privilégier le prêt-in-fine permet de conserver des capitaux restants dus élevés et constants pendant toute la durée du prêt. Le passif reste donc constant dans la durée et permet donc de minorer l’IFI.
  • Obtenir un prêt travaux peut aussi permettre au propriétaire d’un bien de profiter de rénover son bien immobilier et d’étaler le remboursement de son emprunt dans le temps afin d’éviter l’IFI.

Investir dans l’immobilier via une SAS

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en contournant l’IFI, acquérir des parts dans une Société par Actions Simplifiées (SAS) via le financement participatif représente la solution idéale.

En passant par une plateforme de crowdfunding immobilier telle que Dividom, vous pouvez investir par le biais d’une SAS et vous construire votre patrimoine immobilier hors IFI.

En effet, les actions de SAS ont l’avantage de ne pas être soumises à l’IFI et permettent aux investisseurs de passer entre les mailles du filet du mode de calcul de cet impôt. Bonus en prime : vos actions de SAS peuvent aussi être détenues via votre PEA.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a mis en place le statut de CIP (Conseillers en Investissement Participatif) spécialement pour les plateformes de financement participatif. Ce statut leur permet d’exercer leur activité en proposant exclusivement d’investir via une SAS .

Attention quand même, vous ne serez alors plus soumis au revenus fonciers mais à l’impôt sur les sociétés. Prenez conseil auprès d’un de nos conseillers avant tout investissement.

Retrouvez tous les projets Dividom pour investir dans l’immobilier seul ou à plusieurs dans le neuf ou dans l’ancien ici.

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  1. Bonjour,
    c’est vrai que cette fameuse taxe fait peur aux nombreux investisseurs, mais finalement elle n’est pas si pénalisante et permet même de remettre de l’épargne vers les entreprises, ce qui n’est pas si mal car les français n’aiment que très peu investir dans les entreprises.
    Cordialement