Pour rappel, l’investissement immobilier locatif avec la loi Pinel permet aux particuliers, acquéreurs de défiscaliser en investissant dans un bien immobilier neuf situé dans une zone géographique éligible et soumise à l’engagement location de l’investisseur :
- La réduction d’impôt est de 12 % du montant de l’investissement sur 6 ans.
- La réduction d’impôt est de 18 % du montant de l’investissement sur 9 ans.
- La réduction d’impôt est de 21% du montant de l’investissement sur 12 ans.
Par exemple, pour un investissement de 300 000 € sur 12 ans :
- un investisseur pourra défiscaliser au total 63 000€ pendant 12 ans
- soit 6 000€ par an pendant 9 ans et 3 000€ par an pendant les 3 ans supplémentaires.
Il existe néanmoins d’autres outils de défiscalisation qui peuvent présenter un avantage intéressant pour investir.
Résidences services
Principe
Résidence pour étudiants, seniors, d’affaires ou de tourismes… Dans le cadre d’un dispositif Censi-Bouvard, les investisseurs peuvent défiscaliser à hauteur de 11% du coût total de leur achat réparti sur neuf ans. Comme pour le dispositif Pinel, le montant de l’opération est limité à 300 000 €.
Avantages
Selon l’activité et la ville, les rendements annoncés dépassent souvent 4% brut et sont souvent supérieurs à ceux du Pinel. De plus, le ticket d’entrée est plus accessible, aux alentours des 100 000 €. La location meublée gérée permet d’acquérir le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de se faire rembourser la TVA.
Inconvénients
Pour bénéficier de ce statut, le propriétaire doit confier la gestion du bien à une société tierce. Celle-ci se charge de toutes les démarches (recherche des locataires, paiement des charges et travaux…), mais il faut rester vigilant sur la qualité et la solidité du gestionnaire. En cas de revente avant terme, le propriétaire devra rembourser la part de TVA éventuellement due.
Défiscaliser en investissant dans un EHPAD
Principe
L’investissement dans un établissement d’hébergement pour personnes agées dépendantes (EHPAD) consiste à acheter une chambre dans une résidence médicalisée dont la gestion sera confiée à un exploitant. Les investisseurs peuvent opter pour le dispositif Censi-Bouvard, qui autorise une réduction d’impôts de 11% du prix du bien dans la limite de 300 000 € investis.
Avantages
Compte tenu du vieillissement de la population, la demande est forte et croissante dans ce secteur. Les établissements de taille moyenne (50 lits au minimum) offrent moins de risques que des petites unités et affichent une rentabilité brute entre 4,20 et 4,60 % selon les opérateurs.
Inconvénients
Ce placement doit être sélectionné dans une optique de rente, car la revente est contrainte par la destination même du bien. Les investisseurs achètent une chambre, pas un logement. Les évolutions réglementaires peuvent peser sur le rendement en cas de gros travaux et sur les loyers, d’où la nécessité d’une certaine prudence.
Nue-propriété
Principe
Le démembrement permet d’acquérir la nue-propriété d’un bien, donc à un prix décoté (jusqu’à 60%), et d’en laisser l’usufruit à un exploitant, le plus souvent un bailleur social, pour une durée minimale de quinze ans. Le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers et ne s’occupe pas de la gestion du bien. A terme, celui-ci en récupère la pleine propriété : son gain est donc d’au moins 40% de son prix initial.
Avantages
Pour les patrimoines les plus importants, la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’ISF. Son achat peut s’effectuer à crédit, à condition bien sûr de pouvoir s’acquitter des mensualités sans loyer. Les intérêts d’emprunt n’étant pas déductibles, il vaut mieux acheter cash. A la revente, le bien est exonéré de la taxe sur les plus-values. La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement temporaire.
Inconvénients
L’investisseur doit rester vigilant sur le prix et l’emplacement. Du fait de sa récente mise en place, ce dispositif ne permet pas d’avoir encore assez de recul sur les reventes.
Investir à l’étranger
Principe
L’investissement locatif n’étant pas une exception française, certains franchissent nos frontières. Les conditions de location (meuble ou non, saisonnière, …) sont aussi variées que les législations. Il est également possible d’acheter des parts de SCPI, qui investissent dans ces bureaux ou des commerces. Les rendements oscillent globalement entre 4,5 et 6%.
Avantages
En cas d’achat d’un bien à l’étranger, la fiscalité qui s’applique aux revenus fonciers est celle du pays où se situe le bien, sauf convention fiscale particulière. La fiscalité est parfois nettement plus douce. À Berlin, les loyers sont imposés à 16% seulement. De plus, le bien bénéficie d’un régime d’amortissement des charges et des intérêts.
Inconvénients
Les destinations exotiques sont souvent synonymes de risque maximal. Mieux vaut bien s’entourer (notaire, fiscaliste, …) afin de prendre en compte toutes les conséquences fiscales et patrimoniales d’un achat à l’étranger. Sous cet angle, la palme de la simplicité revient alors aux SCPI investies en Allemagne et relevant du droit français.
