Nous allons comparer les différences entre une SCI à l’IS (Impôts sur les Sociétés) et une SCI à l’IR (Impôts sur le Revenu). Comme à notre habitude, prenons un exemple qui illustrera ce duel :
François et sa femme sont dans une tranche marginale d’imposition à 30%.
Notre couple souhaite se constituer un patrimoine pour le futur et aussi bénéficier d’un complément de revenus dans 15 ans.
Ils vont donc acheter un appartement en SCI :
- Coût d’acquisition : 100 000€
- Loyer annuel : 6000€
- Charges de copropriété : 300€/ an
- Taxe foncière : 500€.
Pour ce projet :
- Ils font un apport de 10 000€
- Ils contractent un prêt de 90 000€ sur 15 ans à 2,8% d’Intérêts et 0,20% d’Assurance.
Ils souhaitent conserver à vie ce bien et ils se posent donc la question de savoir s’il faut enregistré la SCI à l’IS ou à l’IR. Réalisons ensemble une petite étude comparative sur 20 ans pour voir ce qu’il se passe en termes de trésorerie.
Nous avons le loyer annuel en entrée. En sortie, nous avons les intérêts du prêt, l’assurance du prêt, les charges diverses (taxe foncière et charges de copropriété) mais aussi les capitaux remboursés chaque année.
| Année | Revenu brut fiscal | Capitaux remboursés | Intérêts | Assurance | Charges diverses | Trésorerie |
| 1 | 6 000 € | 4 897,37 € | 2 457,47 € | 180,00 € | 800,00 € | -2 334,84 € |
| 2 | 6 060 € | 5 036,27 € | 2 318,57 € | 180,00 € | 808,00 € | -2 282,84 € |
| 3 | 6 121 € | 5 179,11 € | 2 175,73 € | 180,00 € | 816,08 € | -2 230,32 € |
| 4 | 6 182 € | 5 326,00 € | 2 028,84 € | 180,00 € | 824,24 € | -2 177,27 € |
| 5 | 6 244 € | 5 477,06 € | 1 877,78 € | 180,00 € | 832,48 € | -2 123,70 € |
| 6 | 6 306 € | 5 632,40 € | 1 722,44 € | 180,00 € | 840,81 € | -2 069,58 € |
| 7 | 6 369 € | 5 792,14 € | 1 562,69 € | 180,00 € | 849,22 € | -2 014,93 € |
| 8 | 6 433 € | 5 956,42 € | 1 398,42 € | 180,00 € | 857,71 € | -1 959,73 € |
| 9 | 6 497 € | 6 125,36 € | 1 229,48 € | 180,00 € | 866,29 € | -1 903,98 € |
| 10 | 6 562 € | 6 299,09 € | 1 055,75 € | 180,00 € | 874,95 € | -1 847,67 € |
| 11 | 6 628 € | 6 477,74 € | 877,09 € | 180,00 € | 883,70 € | -1 790,80 € |
| 12 | 6 694 € | 6 661,47 € | 693,37 € | 180,00 € | 892,53 € | -1 733,36 € |
| 13 | 6 761 € | 6 850,40 € | 504,44 € | 180,00 € | 901,46 € | -1 675,35 € |
| 14 | 6 829 € | 7 044,69 € | 310,15 € | 180,00 € | 910,47 € | -1 616,75 € |
| 15 | 6 897 € | 7 244,49 € | 110,34 € | 180,00 € | 919,58 € | -1 557,57 € |
| 16 | 6 966 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 928,78 € | 6 037,04 € |
| 17 | 7 035 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 938,06 € | 6 097,41 € |
| 18 | 7 106 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 947,44 € | 6 158,38 € |
| 19 | 7 177 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 956,92 € | 6 219,97 € |
| 20 | 7 249 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 966,49 € | 6 282,17 € |
Au niveau de la SCI à l’IR, comment calcule-t-on l’imposition dans ce cas ?
On prend les revenus brut, auxquels on déduit les charges déductibles, à savoir dans notre exemple, les intérêts du prêt, l’assurance du prêt, les charges diverses (taxe foncière et charges de copropriété).
Dans les revenus fonciers, les capitaux remboursés ne sont pas déductibles.
Nous obtenons alors les revenus fonciers taxables qui vont servir de base au calcul de :
- L’impôt sur le revenu en appliquant votre tranche marginale d’imposition (dans notre exemple 30%)
- Les prélèvements sociaux à savoir CSG et CRDS au taux en vigueur de 15,5%
| Année | Revenu brut fiscal | Intérêts | Assurance | Charges diverses | Revenus foncier taxable | Impôts sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| 1 | 6 000 € | 2 457,47 € | 180,00 € | 800,00 € | 2 562,53 € | 768,76 € | 397,19 € |
| 2 | 6 060 € | 2 318,57 € | 180,00 € | 808,00 € | 2 753,43 € | 826,03 € | 426,78 € |
| 3 | 6 121 € | 2 175,73 € | 180,00 € | 816,08 € | 2 948,79 € | 884,64 € | 457,06 € |
| 4 | 6 182 € | 2 028,84 € | 180,00 € | 824,24 € | 3 148,73 € | 944,62 € | 488,05 € |
| 5 | 6 244 € | 1 877,78 € | 180,00 € | 832,48 € | 3 353,36 € | 1 006,01 € | 519,77 € |
| 6 | 6 306 € | 1 722,44 € | 180,00 € | 840,81 € | 3 562,81 € | 1 068,84 € | 552,24 € |
| 7 | 6 369 € | 1 562,69 € | 180,00 € | 849,22 € | 3 777,21 € | 1 133,16 € | 585,47 € |
| 8 | 6 433 € | 1 398,42 € | 180,00 € | 857,71 € | 3 996,69 € | 1 199,01 € | 619,49 € |
| 9 | 6 497 € | 1 229,48 € | 180,00 € | 866,29 € | 4 221,38 € | 1 266,41 € | 654,31 € |
| 10 | 6 562 € | 1 055,75 € | 180,00 € | 874,95 € | 4 451,41 € | 1 335,42 € | 689,97 € |
| 11 | 6 628 € | 877,09 € | 180,00 € | 883,70 € | 4 686,94 € | 1 406,08 € | 726,48 € |
| 12 | 6 694 € | 693,37 € | 180,00 € | 892,53 € | 4 928,10 € | 1 478,43 € | 763,86 € |
| 13 | 6 761 € | 504,44 € | 180,00 € | 901,46 € | 5 175,05 € | 1 552,52 € | 802,13 € |
| 14 | 6 829 € | 310,15 € | 180,00 € | 910,47 € | 5 427,94 € | 1 628,38 € | 841,33 € |
| 15 | 6 897 € | 110,34 € | 180,00 € | 919,58 € | 5 686,92 € | 1 706,08 € | 881,47 € |
| 16 | 6 966 € | 0,00 € | 0,00 € | 928,78 € | 6 037,04 € | 1 811,11 € | 935,74 € |
| 17 | 7 035 € | 0,00 € | 0,00 € | 938,06 € | 6 097,41 € | 1 829,22 € | 945,10 € |
| 18 | 7 106 € | 0,00 € | 0,00 € | 947,44 € | 6 158,38 € | 1 847,51 € | 954,55 € |
| 19 | 7 177 € | 0,00 € | 0,00 € | 956,92 € | 6 219,97 € | 1 865,99 € | 964,09 € |
| 20 | 7 249 € | 0,00 € | 0,00 € | 966,49 € | 6 282,17 € | 1 884,65 € | 973,74 € |
Nous obtenons une fiscalité sur 20 ans de 41 621€70.
Regardons maintenant ce qu’il se passe au niveau d’une SCI à l’IS.
Dans la SCI à l’IS, il faut décomposer la fiscalité en deux grandes étapes. La SCI n’est plus transparente fiscalement. Il faut donc tout d’abord établir la fiscalité de la SCI. Puis, les bénéfices de la SCI seront éventuellement transformés en dividendes et taxé en tant que tel au niveau des associés de la SCI.
- Taxation au niveau de la SCI
Toujours pareil ! Nous partons des revenus bruts et nous déduisons aussi les intérêts du prêt, l’assurance du prêt, les charges diverses (taxe foncière et charges de copropriété). Il est à noter ici, que les charges déductibles sont moins limitées que dans le calcul de revenus fonciers.
La grosse différence est que dans la SCI à l’IS, un amortissement du bien va venir diminuer le résultat fiscal. Les biens immobiliers sont généralement amortis sur 40 ans. Vous venez donc ajouter une charge sur cette durée ce qui a un impact fort sur la fiscalité.
Vous obtenez le résultat avant imposition.
Vous appliquez les taux d’imposition de l’IS à savoir 15% jusqu’à 38120€ de résultat et 33,1/3 au-delà.
| Année | Revenu brut fiscal | Capitaux remboursés | Intérêts | Assurance | Charges diverses | Amortissement | Résultat avant imposition | Impôts sur les Sociétés | Résultat Net Fiscal |
| 1 | 6 000 € | 4 897,37 € | 2 457,47 € | 180,00 € | 800,00 € | 2 500,00 € | 62,53 € | 9,38 € | 53,15 € |
| 2 | 6 060 € | 5 036,27 € | 2 318,57 € | 180,00 € | 808,00 € | 2 500,00 € | 253,43 € | 38,01 € | 215,42 € |
| 3 | 6 121 € | 5 179,11 € | 2 175,73 € | 180,00 € | 816,08 € | 2 500,00 € | 448,79 € | 67,32 € | 381,47 € |
| 4 | 6 182 € | 5 326,00 € | 2 028,84 € | 180,00 € | 824,24 € | 2 500,00 € | 648,73 € | 97,31 € | 551,42 € |
| 5 | 6 244 € | 5 477,06 € | 1 877,78 € | 180,00 € | 832,48 € | 2 500,00 € | 853,36 € | 128,00 € | 725,36 € |
| 6 | 6 306 € | 5 632,40 € | 1 722,44 € | 180,00 € | 840,81 € | 2 500,00 € | 1 062,81 € | 159,42 € | 903,39 € |
| 7 | 6 369 € | 5 792,14 € | 1 562,69 € | 180,00 € | 849,22 € | 2 500,00 € | 1 277,21 € | 191,58 € | 1 085,63 € |
| 8 | 6 433 € | 5 956,42 € | 1 398,42 € | 180,00 € | 857,71 € | 2 500,00 € | 1 496,69 € | 224,50 € | 1 272,18 € |
| 9 | 6 497 € | 6 125,36 € | 1 229,48 € | 180,00 € | 866,29 € | 2 500,00 € | 1 721,38 € | 258,21 € | 1 463,17 € |
| 10 | 6 562 € | 6 299,09 € | 1 055,75 € | 180,00 € | 874,95 € | 2 500,00 € | 1 951,41 € | 292,71 € | 1 658,70 € |
| 11 | 6 628 € | 6 477,74 € | 877,09 € | 180,00 € | 883,70 € | 2 500,00 € | 2 186,94 € | 328,04 € | 1 858,90 € |
| 12 | 6 694 € | 6 661,47 € | 693,37 € | 180,00 € | 892,53 € | 2 500,00 € | 2 428,10 € | 364,22 € | 2 063,89 € |
| 13 | 6 761 € | 6 850,40 € | 504,44 € | 180,00 € | 901,46 € | 2 500,00 € | 2 675,05 € | 401,26 € | 2 273,79 € |
| 14 | 6 829 € | 7 044,69 € | 310,15 € | 180,00 € | 910,47 € | 2 500,00 € | 2 927,94 € | 439,19 € | 2 488,75 € |
| 15 | 6 897 € | 7 244,49 € | 110,34 € | 180,00 € | 919,58 € | 2 500,00 € | 3 186,92 € | 478,04 € | 2 708,88 € |
| 16 | 6 966 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 928,78 € | 2 500,00 € | 3 537,04 € | 530,56 € | 3 006,48 € |
| 17 | 7 035 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 938,06 € | 2 500,00 € | 3 597,41 € | 539,61 € | 3 057,80 € |
| 18 | 7 106 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 947,44 € | 2 500,00 € | 3 658,38 € | 548,76 € | 3 109,63 € |
| 19 | 7 177 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 956,92 € | 2 500,00 € | 3 719,97 € | 558,00 € | 3 161,97 € |
| 20 | 7 249 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 966,49 € | 2 500,00 € | 3 782,17 € | 567,32 € | 3 214,84 € |
- Taxation au niveau des associés
Lors de l’Assemblée Générale Ordinaire, vous décidez chaque année de remonter 100% de votre résultat net en dividende.
Vous bénéficiez d’un abattement de 40% sur les dividendes. Ce montant sera taxé à deux niveaux :
- L’impôt sur le revenu en appliquant votre tranche marginale d’imposition (dans notre exemple 30%)
- Les prélèvements sociaux à savoir CSG et CRDS au taux en vigueur de 15,5%
| Résultat Net Fiscal | Base taxable dividendes | Taxation IR sur dividendes | Taxation PS sur dividendes |
| 53,15 € | 31,89 € | 9,57 € | 4,94 € |
| 215,42 € | 129,25 € | 38,78 € | 20,03 € |
| 381,47 € | 228,88 € | 68,67 € | 35,48 € |
| 551,42 € | 330,85 € | 99,26 € | 51,28 € |
| 725,36 € | 435,21 € | 130,56 € | 67,46 € |
| 903,39 € | 542,03 € | 162,61 € | 84,02 € |
| 1 085,63 € | 651,38 € | 195,41 € | 100,96 € |
| 1 272,18 € | 763,31 € | 228,99 € | 118,31 € |
| 1 463,17 € | 877,90 € | 263,37 € | 136,07 € |
| 1 658,70 € | 995,22 € | 298,57 € | 154,26 € |
| 1 858,90 € | 1 115,34 € | 334,60 € | 172,88 € |
| 2 063,89 € | 1 238,33 € | 371,50 € | 191,94 € |
| 2 273,79 € | 1 364,28 € | 409,28 € | 211,46 € |
| 2 488,75 € | 1 493,25 € | 447,97 € | 231,45 € |
| 2 708,88 € | 1 625,33 € | 487,60 € | 251,93 € |
| 3 006,48 € | 1 803,89 € | 541,17 € | 279,60 € |
| 3 057,80 € | 1 834,68 € | 550,40 € | 284,38 € |
| 3 109,63 € | 1 865,78 € | 559,73 € | 289,20 € |
| 3 161,97 € | 1 897,18 € | 569,15 € | 294,06 € |
| 3 214,84 € | 1 928,90 € | 578,67 € | 298,98 € |
Nous obtenons donc une fiscalité sur 20 ans de 15 846€01.
Dans ce cas précis (pas de revente de bien) la SCI à l’IS est clairement plus intéressante pour minimiser la fiscalité des revenus car elle permet :
- D’amortir le bien ainsi que les travaux…
- Déduction plus large des charges réelles (frais de notaire, frais d’agence immobilière…)
Maintenant, il ne faut pas s’arrêter là dans l’étude. Il faut pousser plus loin la réflexion. Que se passe-t-il à la revente ?
Dans le cas d’une SCI à l’IR :
Il nous faut tout d’abord calculer la plus-value au sens de la fiscalité immobilière, c’est-à-dire le prix de vente moins le prix d’achat : Dans notre cas, si le bien prend en moyenne 1% par an. La plus-value sera au bout de 20 ans 20 810€90.
| Année | Valeur du bien | Plus-value |
| 1 | 100 000 € | 0,00 € |
| 2 | 101 000 € | 1 000,00 € |
| 3 | 102 010 € | 2 010,00 € |
| 4 | 103 030 € | 3 030,10 € |
| 5 | 104 060 € | 4 060,40 € |
| 6 | 105 101 € | 5 101,01 € |
| 7 | 106 152 € | 6 152,02 € |
| 8 | 107 214 € | 7 213,54 € |
| 9 | 108 286 € | 8 285,67 € |
| 10 | 109 369 € | 9 368,53 € |
| 11 | 110 462 € | 10 462,21 € |
| 12 | 111 567 € | 11 566,83 € |
| 13 | 112 683 € | 12 682,50 € |
| 14 | 113 809 € | 13 809,33 € |
| 15 | 114 947 € | 14 947,42 € |
| 16 | 116 097 € | 16 096,90 € |
| 17 | 117 258 € | 17 257,86 € |
| 18 | 118 430 € | 18 430,44 € |
| 19 | 119 615 € | 19 614,75 € |
| 20 | 120 811 € | 20 810,90 € |
Cette plus-value va être taxée à un taux de prélèvements forfaitaire obligatoire de 19% et aux Prélèvements Sociaux après application d’un abattement en fonction de la durée de détention.
| Base taxable de la plus-value | ||
| Année de cession | Base taxable PFL | Base taxable PS |
| 1ère anniversaire | 100% | 100,00% |
| 2ème anniversaire | 100% | 100,00% |
| 3ème anniversaire | 100% | 100,00% |
| 4ème anniversaire | 100% | 100,00% |
| 5ème anniversaire | 100% | 100,00% |
| 6ème anniversaire | 94% | 98,35% |
| 7ème anniversaire | 88% | 96,70% |
| 8ème anniversaire | 82% | 95,05% |
| 9ème anniversaire | 76% | 93,40% |
| 10ème anniversaire | 70% | 91,75% |
| 11ème anniversaire | 64% | 90,10% |
| 12ème anniversaire | 58% | 88,45% |
| 13ème anniversaire | 52% | 86,80% |
| 14ème anniversaire | 46% | 85,15% |
| 15ème anniversaire | 40% | 83,50% |
| 16ème anniversaire | 34% | 81,85% |
| 17ème anniversaire | 28% | 80,20% |
| 18ème anniversaire | 22% | 78,55% |
| 19ème anniversaire | 16% | 76,90% |
| 20ème anniversaire | 10% | 75,25% |
| 21ère anniversaire | 4% | 73,60% |
| 22ème anniversaire | 0% | 72,00% |
| 23ème anniversaire | 0% | 63,00% |
| 24ème anniversaire | 0% | 54,00% |
| 25ème anniversaire | 0% | 45,00% |
| 26ème anniversaire | 0% | 36,00% |
| 27ème anniversaire | 0% | 27,00% |
| 28ème anniversaire | 0% | 18,00% |
| 29ème anniversaire | 0% | 9,00% |
| 30ème anniversaire | 0% | 0,00% |
En année 20, 10% de la plus-value sera taxé au PFL de 19% et 75,25% sera taxé en tant que Prélèvements Sociaux à un taux de 15,5%. Soit 395,41 € pour le PFL et 2 427,33 € pour les PS.
Soit un total d’imposition sur la plus-value de 2 822,74 €.
Dans le cas d’une SCI à l’IS :
Il nous faut tout d’abord calculer la plus-value au sens de la fiscalité de l’entreprise, c’est-à-dire le prix de vente moins la valeur comptable du bien. La valeur comptable est déterminée par le prix d’acquisition moins les amortissements déjà déclarés : Dans notre cas, si le bien prend en moyenne 1% par an. La plus-value sera au bout de 20 ans 70 810€90.
| Année | Valeur du bien | Valeur Comptable | Plus-value Comptable |
| 1 | 100 000 € | 97 500,00 € | 2 500,00 € |
| 2 | 101 000 € | 95 000,00 € | 6 000,00 € |
| 3 | 102 010 € | 92 500,00 € | 9 510,00 € |
| 4 | 103 030 € | 90 000,00 € | 13 030,10 € |
| 5 | 104 060 € | 87 500,00 € | 16 560,40 € |
| 6 | 105 101 € | 85 000,00 € | 20 101,01 € |
| 7 | 106 152 € | 82 500,00 € | 23 652,02 € |
| 8 | 107 214 € | 80 000,00 € | 27 213,54 € |
| 9 | 108 286 € | 77 500,00 € | 30 785,67 € |
| 10 | 109 369 € | 75 000,00 € | 34 368,53 € |
| 11 | 110 462 € | 72 500,00 € | 37 962,21 € |
| 12 | 111 567 € | 70 000,00 € | 41 566,83 € |
| 13 | 112 683 € | 67 500,00 € | 45 182,50 € |
| 14 | 113 809 € | 65 000,00 € | 48 809,33 € |
| 15 | 114 947 € | 62 500,00 € | 52 447,42 € |
| 16 | 116 097 € | 60 000,00 € | 56 096,90 € |
| 17 | 117 258 € | 57 500,00 € | 59 757,86 € |
| 18 | 118 430 € | 55 000,00 € | 63 430,44 € |
| 19 | 119 615 € | 52 500,00 € | 67 114,75 € |
| 20 | 120 811 € | 50 000,00 € | 70 810,90 € |
Cette plus-value va être déclarée comme les revenus : Et donc taxée au niveau de la SCI à l’IS et au niveau des associés à l’IR en tant que dividendes.
| Résultat avant imposition | Impôts sur les sociétés | Résultat Net Fiscal | Base taxable dividendes | Taxation IR sur dividendes | Taxation PS sur dividendes |
| 70 810,90 € | 16 614,95 € | 54 195,95 € | 32 517,57 € | 9 755,27 € | 5 040,22 € |
Soit un total d’imposition sur la plus-value de 31 410,45 €.
Conclusion :
- Dans une SCI à l’IS, plus vous allez détenir le bien longtemps, plus cela vous coutera cher en fiscalité de le revendre.
- La SCI à l’IS est un très bon outil de minimisation de la fiscalité à condition de ne jamais vendre !
- La SCI à l’IR a une fiscalité à la revente qui reste très avantageuse.
An amont de la sélection des projets l’équipe de Dividom.com s’occupe de faire le meilleur choix entre SCI à l’IR ou IS.
