Comment gérer la comptabilité d’une SCI ?

Comment gérer la comptabilité d’une SCI ? Tout d’abord il faut préciser que la création d’une Société Civile Immobilière ou SCI peut avoir de nombreux avantages. En effet la donation de parts d’une SCI au profit des héritiers permet des abattements successifs facilités la transmission du patrimoine. Par ailleurs elle peut également permettre des investissements immobiliers à plusieurs qui n’auraient pu être effectués par une personne seule, en ce sens que la capacité financière des associés est accrue et facilité par  l’obtention de financements externes (notamment de prêts bancaires).

Mais la création d’une SCI nécessite également un certain formalisme. Au-delà des différentes obligations attenantes à la création de toute société (rédaction de statut, frais d’enregistrement etc.), nous nous intéresserons ici plus particulièrement à la comptabilité d’une SCI.

I/ Obligation de tenir une comptabilité d’une SCI

La SCI a pour objet social d’acquérir et de gérer des biens immobiliers. Elle va donc avoir des dépenses et des recettes. La tenue d’une comptabilité est donc nécessaire.

A) Le principe de la comptabilité d’une SCI : la comptabilité de caisse

Par principe, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, la SCI est généralement considérée comme transparente. Dans ce cas, la comptabilité d’une SCI est dite de caisse ou de trésorerie.

• Caractéristiques

Il s’agit d’une comptabilité d’une SCI simplifiée.

Dans ce cas là, la seule obligation est de tenir un cahier indiquant les dépenses et les recettes. Il s’agit tout simplement de créer deux colonnes, l’une pour les recettes et l’autre pour les dépenses. Le gérant les remplira ensuite chronologiquement tout au long de l’année.

NB: Cette comptabilité d’une SCI simplifiée ne vous exempt pas de conserver l’ensemble des documents justifiant desdites dépenses et recettes. En effet, vous pouvez toujours avoir une visite surprise de l’administration fiscale!

• Intérêt de cette comptabilité

La comptabilité de caisse permet d’informer les associés et les tiers de la situation. En effet, les associés pourront demander à la gérance une copie des documents et poser toute question écrite. Dans ce dernier cas, le gérant devra donner réponse dans un mois.

Un autre avantage à cette comptabilité assouplie vient du fait que l’entrepreneur n’est pas obligé de déposer ses comptes annuels ni de publier son bilan. Cependant, la société étant soumise à l’impôt sur le revenu, ses associés seront obligés de déclarer les revenus tirés de la SCI tels que les loyers. Dans ce cas, chaque associé devra déclarer les bénéfices réalisés par la SCI durant l’exercice social à concurrence de sa part dans le capital. Les bénéfices n’ont pas à être distribués ni à être mis en réserve. Les revenus locatifs sont à inscrire dans les « revenus fonciers » de la déclaration et feront partie de son assiette imposable. S’appliquera ensuite le barème progressif de l’impôt en fonction de ses autres revenus.

B)  La comptabilité commerciale

La comptabilité commercial doit respecter les règles du Plan Comptable Général (PCG) si l’une des conditions suivantes est respectée:

• la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés;
• les statuts de la SCI le prévoient expressément;
• au moins l’un de ses associés est imposé à titre personnel selon: les bénéfices industriels et commerciaux; ou les bénéfices agricoles; ou l’impôt sur les sociétés;
• si elle dépasse deux des trois seuils suivants:
  • bilan annuel supérieur à 1.550.000 euros;
  • chiffre d’affaires annuel supérieur à 3.100.000 euros;
  • plus de 50 salariés;
• la SCI a une activité spéciale telle que la SCI de construction-vente et les organismes de placement collectif immobilier;
• la SCI est assujettie à la TVA.

Si l’une de ces conditions est remplie, dans ce cas, le gérant de la SCI devra respecter des obligations plus strictes à savoir:

• la tenue de journaux comptables;
• le fichier des écritures comptables devra être transmis à l’administration fiscale sur demande et comprendre les écritures comptables ainsi que les pièces justificatives afférentes;
• un dépôt des comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce du siège social de la SCI; et
• une publication du bilan annuel.

C) Les avantages de la comptabilité commerciale

Tenir une comptabilité commerciale présente plusieurs avantages pour la SCI :

• lors d’un contrôle, l’administration fiscale pourrait être amenée à contester certains montages réalisés ou encore à accuser la SCI de facticité ou à invoquer la confusion de patrimoine entre la SCI et l’associé majoritaire. Ces situations pourraient avoir des conséquences importantes en terme de redressement. Une comptabilité commerciale permettrait de combattre ces accusations.
• ensuite, tout dépendra de taille de la SCI. En effet, si elle ne possède qu’un immeuble ou si les associés n’ont pas de stratégie d’évolution particulière, la comptabilité de caisse est suffisante.Dans le cas contraire, lorsque la SCI détient plusieurs immeubles, que les associés prévoient une stratégie particulière, la comptabilité commerciale sera préférable car plus complète et offrant une meilleure visibilité sur la situation.

Dans tous les cas, et si ce choix n’est pas prévu dans les statuts originels de la SCI, il reviendra à l’assemblée générale des associés de choisir la comptabilité applicable par décision unanime.

D) L’expert-comptable

L’entrepreneur n’est pas tenu de faire appel à un expert-comptable. Cependant il peut s’avérer judicieux d’engager un expert-comptable pour avoir des conseils sur l’optimisation de la comptabilité d’une SCI, mais également de rassurer les actionnaires et seconder le gérant.

Evidemment, faire appel aux compétences d’un expert-comptable peut être onéreux.

De surcroit notons qu’il est nécessaire de faire appel à un commissaire aux comptes si la SCI dépasse deux des trois seuils suivants:

• bilan annuel supérieur à 1.550.000 euros;
• chiffre d’affaires annuel supérieur à 3.100.000 euros; et
• plus de 50 salariés.

II/ Comment fonctionne la fiscalité d’une SCI?

A) Impôt sur le revenu

Tout d’abord, la SCI transparente imposée à l’impôt sur le revenu permettra une imposition des bénéfices sur la tête de chaque associé à proportion de sa part dans le capital. L’imposition sera faite au barème progressif de l’impôt sur le revenu en fonction de l’intégralité des revenus de l’associé considéré individuellement.

B) Impôt sur les sociétés

Sur option, l’entrepreneur peut décider que sa SCI soit imposée à l’impôt sur les sociétés. L’option pour l’impôt sur les sociétés est une décision irrévocable.En 2020, l’impôt sur les sociétés est:

• à taux réduit de 15% jusqu’à 38.120 euros si:
  • le chiffre d’affaire annuel hors taxe est inférieur à 7,63 millions d’euros; et
  • le capital est entièrement reversé et est détenu à au-moins 75% par des personnes physiques;
• au taux de 28% jusqu’à 500.000 euros;
• au taux de 31% au-delà (33,33% si la société a réalisé plus de 250 millions d’euros de chiffre d’affaire).

NB : Les amortissements sont déductibles du résultat fiscal. De surcroît, en cas de distribution de dividendes, les associés seront imposés sur le revenu pour le montant reçu.

C) Quel régime choisir ?

Le régime de l’IR est plus simple et recommandé lorsque la SCI gère 1 ou 2 immeubles. De surcroît, ce régime sera plus intéressant lors de la revente du bien.

Le régime de l’IS est plus important et sera plus adapté en cas de réelle stratégie patrimoniale dans la gestion car elle permettra notamment d’avoir un impôt moins important notamment grâce à la prise en compte des amortissements.

Dans tous les cas, tout dépendra en réalité des particularités de votre projet. Pensez donc à demander conseil à un professionnel pour toute les étapes de la vie de votre société civil immobilière : de la création à la liquidation.

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