Son fonctionnement est en principe le même que la société civile classique. Toutefois, seule la société civile de construction vente peut réaliser une plus-value sur la vente d’un bien immobilier. Les articles 1845 et suivants du Code civil prévoient les dispositions législatives relatives à cette société, sur renvoi de l’article L211-1 du Code de la construction et et de l’habitation.
LegalVision vous accompagne dans vos démarches juridiques de création de société en vous exposant toutes les caractéristiques de la SCCV.
La société civile de construction-vente (SCCV) permet de construire un immeuble afin de le revendre. C’est une fois que la construction est achevée que l’on peut réaliser un bénéfice immédiat.
Qu’est-ce qu’une Société Civile de Construction Vente (SCCV) ?
Définition de la SCCV
Les associés de la SCCV se réunissent dans un but précis : la réalisation d’un bénéfice suite à la vente, en totalité ou par fractions, d’un bien immobilier construit dans le cadre de la société. Ainsi, toute la particularité de la SCCV résulte dans son objet social qui est commercial, à l’inverse de la SCI qui a un objet civil. En effet la SCI ne peut pas réaliser de bénéfices or, c’est le but de la SCCV.
La SCCV est donc une société civile ayant un objet commercial.
Fonctionnement de la SCCV
Les règles de fonctionnement de la SCCV ne présentent pas de difficultés particulières puisqu’il existe de grandes similitudes avec la société civile classique dont le fonctionnement est prévu aux articles 1846 et suivants du Code civil.
Un ou plusieurs gérants, associé(s) ou non, nommés par les associés, les statuts ou par un acte distinct peuvent administrer cette société. Afin de procéder à cette nomination, les associés doivent représenter plus de la moitié des parts sociales de la société, sauf disposition contraire prévue par les statuts. Sa révocation est possible dans les mêmes conditions de majorité, à savoir lorsque les associés représentent plus de la moitié du capital social de la SCCV.
Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société dans les actes entrant dans l’objet social de la société. Pour les actes n’entrant pas dans l’objet social de la société, il engagera sa responsabilité personnelle. Ce sont les statuts qui, en général, définissent les pouvoirs du gérant.
En principe, le gérant est nommé pour toute la durée de vie de la société. La durée de vie de toute société est en théorie de 99 ans. Pour le cas de la SCCV, la fin de vie de la société intervient à l’issue de la vente du bien immobilier et du partage entre les associés des bénéfices réalisés. Ainsi, la vie de la SCCV peut être bien inférieure à 99 ans si l’opération réalisée est unique : la société sera dissoute pour cause de réalisation de son objet social.
Le gérant convoque les assemblées générales ordinaires et extraordinaires des associés. Ces assemblées permettent de prendre des décisions sur les actes qui ne relèvent pas des seuls pouvoirs reconnus au gérant. Dans le cadre de ces assemblées, les associés prennent les décisions à l’unanimité, sauf disposition contraire des statuts.
Les associés de la SCCV ont, comme dans toute société, un droit à l’information sur la gestion de la société. Ce droit à l’information se matérialise par la communication des documents sociaux annuels, comptes annuels, etc.
Enfin, la cession de parts sociales de la SCCV ne peut en principe s’opérer qu’en cas d’agrément délivré par l’ensemble des associés.
Régime social des dirigeants de la SCCV
Au contraire, le gérant non associé dépendra du régime général de la sécurité sociale. Il sera assimilé salarié.
Le gérant majoritaire de la SCCV dépendra du régime du travailleur non salarié (TNS). De plus, il dépendra du régime de la sécurité sociale des indépendants. Dans ce cas, la protection se moins importante mais les cotisations sociales financièrement moins lourdes.
Fiscalité de la SCCV
En principe, les sociétés ayant une activité commerciale comme les sociétés commerciales par nature doivent payer l’impôt sur les sociétés.
Néanmoins, on opère une exception pour les SCCV. En effet, bien qu’elles aient une activité commerciale, elles sont soumises au régime des sociétés de personnes. Dès lors, la société n’est pas imposée directement. Ce sont ses associés qui paient alors l’impôt sur le revenu (IR). Il s’agit d’une société dite « transparente ».
La société en tant que telle n’a donc pas d’impôt à payer. En revanche, les bénéfices perçus par les associés dans le cadre du bien immobilier construit, donc dégagés par la société, devront être imposés au titre de leurs revenus fonciers. Ainsi, chaque associé devra déclarer sa quote-part de résultat à l’IR.
Comment créer sa SCCV ?
Rédaction des statuts de la SCCV
Pour créer une SCCV, les règles sont les mêmes que pour monter une SCI.
Comme pour toute société, la création de la SCCV impose la rédaction de statuts comportant les mentions obligatoires propres à la SCI :
- La forme de la société ;
- Le dénomination sociale ;
- L’identité des associés ;
- L’adresse du siège social ;
- La durée de vie (99 ans en principe, à l’issue de la vente des biens immobiliers prévus par l’objet social pour la SCCV) ;
- L’objet de la société (en tenant compte des particularités précitées) ;
- Le capital social et sa répartition entre les associés, en numéraire, en nature ou en industrie ;
- Les modalités de fonctionnement de la société : nomination et révocation du ou des gérant(s).
Pour la rédaction de l’objet social de la SCCV, il faudra viser la construction suivie de la vente de biens immobiliers et ce, à titre habituel. Contrairement à l’objet social de la SCI qui ne peut prévoir la vente de biens immobiliers hormis à titre exceptionnel, l’objet social de la SCCV doit viser expressément le bien immobilier ou lots destinés à la construction-vente.
Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) de la SCCV
Afin de procéder à l’immatriculation de votre société, il vous faudra dans un premier temps effectuer une annonce légale. Par la suite, vous devrez la publier dans un journal s’annonces légales (JAL) en fonction de votre département d’immatriculation.
Une fois l’annonce publiée, il vous faudra apporter l’attestation de publication d’annonce légale à votre Dossier de Création de société à remettre au greffe.
Ce Dossier de Création de SCCV devra comprendre un certain nombre de pièces justificatives, notamment :
- un exemplaire des statuts ;
- le formulaire cerfa M0 de création de société dûment complété et signé ;
- l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
- Un justificatif de la jouissance des locaux du siège social ;
- Une copie des documents d’identité de chaque gérant ;
- Une déclaration de non-condamnation pour chaque gérant ;
- etc.
Il faudra alors déposer ce Dossier de Création auprès du Greffe du Tribunal de Commerce compétent.
Enfin, dans un délai de 15 jours à compter de la délivrance du récépissé de dépôt du Dossier de Création de société, n’oubliez pas de remplir et de déposer au greffe le document relatif au bénéficiaire effectif, nouvelle obligation légale !
