Le viager est un type de vente immobilière qui permet au vendeur (appelé crédirentier) de profiter de revenus complémentaires. La vente en viager est principalement réservée aux personnes âgées souhaitant avoir un complément de revenus.
Explication
La vente en viager permet au vendeur, en contrepartie de transférer la propriété à un tiers de percevoir des rentes en échange. L’acheteur (appelé le débirentier) doit verser une rente tous les mois au crédirentier jusqu’à son décès (si le viager s’effectue sur une seule tête) ou jusqu’au décès de la dernière personne en vie (si le viager s’effectue sur plusieurs têtes).
Le débirentier achète le logement sans verser la totalité du prix de vente du bien immobilier au jour du transfert de propriété, mais l’acheteur ne peut pas l’occuper avant le décès du crédirentier.
La vente en viager peut peut-être permettre à l’acheteur de réaliser une bonne affaire.
Conditions
Pour que la vente viager soit valable, le décès du vendeur doit être imprévisible. Donc, l’acheteur ne doit pas avoir connaissance d’une quelconque maladie chez le vendeur.
Si le crédirentier décède dans les 20 jours après la signature de l’acte de vente, le décès est considéré comme prévisible et la vente n’est alors pas valide. Les héritiers du crédirentier peuvent demander l’annulation devant le tribunal de grande instance (TGI).
Le paiement
Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur peut payer une partie du prix de vente. Cette partie payée s’appelle le bouquet. Ce bouquet est alors déduit du montant de la rente.
Pour le calcul de la rente, il faut prendre en compte :
- La valeur vénale du bien estimée le jour de l’acte de vente, c’est le prix de vente qui est calculé en fonction du marché immobilier
- Le montant du bouquet versé si il y en a un.
- L’âge du vendeur et son espérance de vie. Si le crédirentier décède selon l’espérance de vie moyenne, l’acheteur aura payé le logement à son prix normal. S’il vit plus longtemps, l’acheteur payera plus que sa valeur et dans le cas où il décède avant le terme de son espérance l’acheteur payera moins que la valeur du bien. C’est dans le dernier cas que l’acheteur fera une bonne affaire.
- La rentabilité théorique du bien
Des simulateurs sont disponibles en ligne pour calculer la rente.
Si l’acheteur ne paye pas, le vendeur peut mettre une clause résolutoire dans le contrat de vente. Celle-ci précisera que le crédirentier redeviendra propriétaire de son bien immobilier si l’acheteur ne paye pas. Et une autre clause peut être insérée précisant que le vendeur gardera le bouquet en cas de non paiement ou de résiliation du contrat de vente.
Fiscalité
Lors d’un achat en viager, le débirentier doit régler les frais de notaire et les droits de mutation. Les rentes du crédirentiers sont imposables à l’impôt sur le revenu, mais le crédirentier peut se voir accorder des abattements selon son âge, la date de la première rente.
Les règles régissant la plus-value immobilière est applicable à la plus-value réalisée pour une vente en viager.
Le crédirentier doit prendre en charge les travaux de réparation et de rénovation, s’il occupe le logement, il doit également régler la taxe d’habitation et les charges. Le débirentier doit quant à lui s’acquitter de la taxe foncière.
Viager libre ou occupé ?
Le bien est vendu libre lors de la signature de l’acte de vente si ce dernier n’est pas occupé et s’il n’est pas réservé de jouissance par le crédirentier.
Le bien est vendu occupé si le vendeur a le droit d’habitation (droit d’usage et d’habitation ou usufruit).
