dans Conseils, Général, immobilier, Investir

En immobilier locatif, il est souvent complexe de faire la distinction entre tous les types de rendements dont on entend parler. Nous allons découvrir ensemble et faire le point sur ces différents calculs de rentabilité qui sont : rentabilité brute, rentabilité nette, rentabilité nette fiscale, taux de rendement interne, cash flow, rate of return,… autant d’appellations avec lesquelles il faut savoir jongler afin d’investir au plus juste vos économies.

Partons d’un exemple simple :

Vous vous portez acquéreur d’un bien immobilier.

  • Prix du bien : 100 000 €
  • Frais d’agence : de 5000€
  • Frais de notaire : 8000€.

Vous envisagez :

  • Crédit bancaire : 100 000€
  • Durée : 7 ans
  • TAEG à 3%  (taux annuel effectif global)
  • Frais de garantie : 1000€

Ce bien est loué :

  • Loyer : 600€/mois
  • Frais de gestion locative : 10%
  • Taxe foncière : 500€.

Déterminons le rendement brut

C’est le plus simple des calculs et le plus utilisé. Pour ce faire, il suffit de calculer le loyer annuel sur le coût total du projet.

Rendement Brut % = ((loyer mensuel X 12) / Prix de revient) X 100

Dans notre exemple, le loyer annuel est de 7200€ et le coût total du projet est de 113 000€ (Acquisition + frais de notaire + frais d’agence), ce qui nous donne un rendement brut de 7200/113 000 = 6,37%

Le rendement brut est un calcul qui sert à savoir rapidement si il y a un intérêt d’investir ou pas.

Ce rendement brut est insuffisant pour avoir une vraie idée de la qualité d’un investissement. Pourquoi ? Tout simplement car les charges liées à l’opération peuvent impacter énormément l’investissement. Charges de copropriété, taxe foncière,  charges de gestion sont autant de facteurs non pris en compte par ce calcul.

Déterminons le rendement net

Un peu plus complexe, le calcul du rendement net permet d’approcher plus précisément le rendement réel de l’opération. Pour ce faire, il suffit de calculer le loyer annuel net de charges sur le coût total du projet.

Rendement Net % = ((loyer mensuel X 12) – (total des charges) / Prix de revient) X 100

Dans notre exemple, le loyer annuel est de 7200€ auxquels on vient soustraire les charges annuelles à savoir 720€ de charges locatives et 500€ de taxe foncière., soit un loyer net de charge de 5980€. Le coût total du projet est toujours de 113 000€ (Acquisition + frais de notaire + frais d’agence), ce qui nous donne un rendement net de 5980/113 000 = 5,29%

Ce rendement Net permet donc de voir l’impact des charges sur le projet. Mais, il n’est pas encore suffisant, car il ne permet pas de prendre en compte l’impact du financement à crédit de l’opération et il ne prend pas en compte non plus la fiscalité !

Déterminons le rendement net fiscal

Le rendement net fiscal va intégrer votre fiscalité sur le projet. Il est assez facile de l’estimer si vous êtes dans une situation simple, beaucoup plus complexe si vous avez du déficit foncier ou d’autres revenus fonciers. Dans ce cas, nous vous conseillons de consulter votre expert comptable à cette étape de votre réflexion.

Pour un cas simple, imaginons que vous êtes dans une tranche marginale d’imposition de 30%. Dans notre exemple et sans prendre en compte le crédit, nous allons générer la première année un revenu taxable de 5980€. Sur ce résultat sera prélevé 30% d’impôts sur le revenu soit 1794€ et 15,5% de prélèvements sociaux soit 926,9€. Nous obtenons donc un résultat net fiscal de 3259,10€.

Rendement Net Fiscal % = ((loyer mensuel X 12) – (total des charges) – (impôts générés) / Prix de revient) X 100

Le rendement net fiscal sera de 3259,10/113 000 = 2,88%

L’emprunt permet de réduire le coût fiscal car les intérêts d’emprunts sont déductibles fiscalement. Le calcul du rendement net fiscal permet de se rendre compte de la part de revenus qui ira dans la poche de l’Etat.

Déterminons les cash flows

Il faut donc désormais voir l’impact que va avoir le mode de financement sur le projet immobilier. Pour se faire, il faut déterminer ce que le projet va vous coûter en flux de trésorerie après impôt. Pour faire un calcul juste, il faut donc fixer une durée pour cette simulation et fixer des hypothèses de revalorisation des loyers et charges et de revente du bien.

Dans mon exemple et pour simplifier, prenons les hypothèses d’une simulation sur 20 ans avec une revente du bien à son prix d’acquisition + frais (c’est à dire sans plus value). Nous prenons aussi pour simplifier, aucune augmentation de loyer et des charges.

CF : Tableau de notre Cash Flow

Ces cash-flows vous permettent d’avoir une vision réelle de ce que va vous couter ou vous apporter votre projet.  C’est une étape essentielle pour déterminer votre taux de rendement interne.

Déterminons le Taux de Rentabilité Interne

Le plus simple pour vous à cette étape, sera d’utiliser la bonne vieille formule Excel (TRI sur Excel en VF ou IRR sur Excel en VO) en sélectionnant l’ensemble des cash-flows sur la durée de la simulation souhaitée.

Le TRI permet :

  • D’estimer le taux de rendement réel de votre épargne en fonction du moment ou il a été investi et le moment ou il génère un revenu.

Il est donc plus judicieux de comparer ce TRI avec un rendement de livret ou d’assurance vie. Le TRI d’un projet immobilier doit toujours au moins afficher un coefficient X3 par rapport à un rendement d’épargne moyen, car il ne faut jamais oublié qu’il existe des aléas dans la vie d’un projet immobilier et que donc il doit justifier d’un TRI plus élevé qui justifie cette prise de risque. Dans notre exemple, nous obtenons un TRI de 3,33% supérieur au taux net fiscal.

Plusieurs facteurs permettent de booster votre TRI :

  • Plus l’emprunt est important plus le TRI sera important
  • Plus la durée de l’emprunt est importante, plus le TRI le sera également
  • Une réduction d’impôt type Pinel ou Déficit peut aussi booster le TRI
  • La plus-value à la revente peut aussi accroitre fortement le TRI
  • Bien sûr l’augmentation du loyer ou la baisse des charges sont aussi source d’accroissement du rendement

A retenir

Le calcul de chacun de ces rendements permet de valider la rentabilité de son investissement immobilier.

  • Le rendement net permet de valider l’intérêt du projet et de vérifier qu’il n’y ait pas de piège au niveau des charges.
  • Le rendement net fiscal permet lui de déterminer si le projet est bien adapté à la situation fiscale personnelle.
  • Enfin, le TRI permet de quantifier l’écart entre ce projet et un produit d’épargne traditionnel et donc de valider si le jeu en vaut la chandelle.

A vos calculettes…

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedInEmail this to someone

Ecrire un Commentaire

Commenter