Crowdfunding immobilier : Ce qu’il faut savoir avant d’investir !

Le Crowdfunding immobilier permet de récolter des fonds par le biais d’une plateforme internet afin de financer tout ou partie un projet immobilier.

Ce capital peut être utilisé :

• En apport pour le financement d’un programme immobilier (projet à court terme).
• Ou pour acheter un bien à plusieurs et se partager les revenus fonciers (projet à moyen/long terme).

Vous souhaitez en savoir plus sur le Crowdfunding immobilier, voila ce qu’il faut savoir avant de se lancer :

1- La motivation de son investissement

Il convient de comprendre ses propres motivations lorsque l’on investit, car il existe plusieurs branches de crowdfunding, chacune pouvant répondre à des besoins différents.

Un investissement dans la pierre, peut être motivé par le désir de vouloir se constituer un patrimoine dans le but de le transmettre à ses descendants par exemple, ou le souhait de profiter d’un dispositif de défiscalisation ou simplement placer un capital à un taux plus avantageux que les livrets et comptes d’épargne actuels.

Ainsi en fonction de vos objectifs d’investissement et vos besoins il est important de vérifier l’horizon d’investissement (court/moyen/long terme).

2- Quel type de Crowdfunding Immobilier choisir ?

Il existe deux grandes familles de crowdfunding immobilier :

• Le promotion immobilière : Lors de la réalisation d’un programme immobilier, le promoteur va devoir contracter un emprunt bancaire et apporter un pourcentage du financement en fonds propre. C’est à ce niveau que le crowdfunding va intervenir, le promoteur va demander aux particuliers d’apporter des liquidités pour augmenter son apport personnel et diminuer son emprunt. Lorsque le programme aura été commercialisé les particuliers-investisseurs récupéreront leurs mises plus une marge comprise généralement entre 8 et 10%.
• La gestion locative : La gestion locative à une vision plus patrimoniale de l’investissement. L’investisseur souhaite placer un capital à moyen ou long terme pour devenir propriétaire pour louer. La plateforme de crowdfunding spécialisée en gestion locative va sélectionner des projets à forte rentabilité entre 5 et 12%, auquel les investisseurs apporteront leurs participations.
  Ils deviendront actionnaires d’une structure (SCI/SAS) qui possèdera le bien et ils seront rémunérés au prorata de leur investissement sur les revenus locatifs perçu par la société créée spécialement pour le projet (le tout en étant « propriétaire »).

Chaque grande famille est régit par une réglementation qui lui est propre et qui va encadrer l’investissement réalisé sur la plateforme. (voir http://www.afcim.fr/reglementation/)

3- Les véhicules juridiques proposés

S’assurez que la forme juridique du projet correspond à vos besoins.

Plusieurs formes juridiques sont proposés par les plateformes, elles possèdent chacune leurs spécificités :

• La SCI permet une imposition à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés). Elle est depuis toujours la forme juridique la plus utilisée pour l’investissehment immobilier. Elle dispose de beaucoup d’avantages : transmission de patrimoine, choix de la fiscalité… La SCI est seulement critiquée sur sa responsabilité non limitée aux apports. Cependant des assurances peuvent largement venir diminuer les risques.
• La SAS permet une grande liberté contractuelle, il n’y a pas vraiment d’obligation au niveau des Status. La SAS est soumise à l’Impôt sur les Sociétés et ses actionnaires au régime des dividendes (+15,5% CSG). En revanche la responsabilité des associés d’une SAS est limitée à leurs apports.
• La SCCV (société civile de construction vente), idéal pour les projets de promotion immobilière, la société est créée pour un projet en particulier et est dissoute lorsque la commercialisation du programme est achevée. Malgré la simplicité juridique de sa création la SCCV est généralement détenu par une personne morale et la conservation de lots par les associés est expressément interdite par le code des impôts.

4- La transparence de la plateforme

Il convient d’avoir un oeil avisé sur les plateformes de crowdfunding, beaucoup de nouveaux acteurs souhaitent profiter de la vague du financement participatif qui répond aux besoins d’entrepreneurs et de particuliers en s’inscrivant comme un nouveau mode de financement et de placement dans la pierre.

Mais celles ci doivent justifier d’une transparence irréprochable vis à vis des investisseurs.

Il convient alors de vérifier :

• La date de création de la société
• Le nombre de projets financés,
• Le mode calcul du TRI (taux de rentabilité interne), autrement dit le pourcentage de rentabilité d’un projet,
• Les partenaires juridiques qui accompagnent la plateforme,
• Ne pas hésiter à se documenter et à poser des questions directement aux plateformes qui disposent normalement moyen de communiquer (tél, chat, mail).
• Si la plateforme est membre d’une association (exemple : l’Association Française du Crowdfunding Immobilier).

5- L’équipe

L’équipe doit être composée de professionnels de immobilier expérimentés qui seront en charge de sélectionner et  valider les projets selon un cahier des charges précis avant qu’ils ne soient proposés sur la plateforme. Les profils d’experts en immobilier sont un gage de professionnalisme de la plateforme et donc indispensables.  Idéalement une expertise en gestion de patrimoine rassure également.

La création d’une plateforme de crowdfunding en immobilier ne peut pas reposer que sur des profils d’entrepreneurs souhaitant profiter d’une opportunité.

6- La transparence des projets 

Toutes les informations doivent figurer sur les fiches projets ! Vous devez pouvoir avoir accès à tous les aspects techniques et financiers du projet proposé.

Le degré de risque ne doit pas vous être caché, des facteurs peuvent influencer le pourcentage proposé par la plateforme et ces derniers doivent figurer sur la présentation du projet.

7- Les montages financiers 

Le bien peut être financé en 100% en apport. L’avantage ici sera d’avoir un rendement immédiat car la SCI n’aura pas de crédit à rembourser, les revenus fonciers seront redistribués dès l’année 1.

Exemple : Si le montant total du projet est de 100 000€ alors la campagne de financement sera de 100 000€. J’investis 5 000€ je possèderai 5% du projet.

Ou un financement avec effet de levier, c’est à dire que la SCI va contracter un emprunt bancaire et les loyers vont rembourser cet emprunt. Une fois le crédit soldé (12 à 20 ans), les investisseurs se partageront les revenus locatifs au prorata de leur investissement. Le gros avantage de cette méthode est de ne débourser qu’une partie de budget total.

Exemple : Montant total du projet = 100 000€

• L’apport communauté 25 000€
• La SCI emprunte 75 000€
• Si j’investis 5 000€ je possèderai 20% de la SCI. Une fois le crédit remboursé, j’aurai payé 5 000€ pour posséder 20% d’un bien qui vaudra 100 000€ (hors réévaluation).

Tous ces montages doivent être présentés de manière transparente et pas en faveur de la plateforme, afin que l’investisseur puisse se faire une idée claire et globale du projet.

8- Rester informé 

Après avoir investit dans un projet, vous devez avoir accès à un certain nombre de documents dont les documents juridiques de la société dans laquelle vous avez pris une participation, connaitre les intervenants (notaire etc…).

Si vous avez investi en ligne, l’idéal étant d’avoir un accès de type « compte client » pour retrouver toutes ces informations et surtout pour suivre vos investissements.

9- Diversifier ses investissements

Le crowdfunding permet de diversifier ses investissements et donc répartir son capital dans plusieurs projets. Il est toujours risqué de mettre tous ses oeufs dans le même panier, mieux vaut que vos revenus soient issus de plusieurs placements plutôt que d’un seul.

Exemple : Si j’ai 10 000€ à investir, plutôt que de tout mettre dans un seul projet, je vais répartir entre :

• Habitation (différentes villes, zones…)
• Local commercial
• Parking…

10- La liberté de se dégager d’un investissement 

Plus précisément pour le crowdfunding immobilier, vous devez avoir la possibilité de vous désengager d’un projet à tout moment et donc de revendre vos parts. La plateforme doit vous donner tous les moyens possible de récupérer votre mise et à n’importe quel moment (marché secondaire, vente privée, rachat par la SCI/SAS…).

Comme nous venons de le voir ci-dessus, le crowdfunding démocratise l’investissement dans l’immobilier, mais il convient donc de prendre ses précautions quant au choix de la plateforme.