La Loi Pinel touche à sa fin, c’est la dernière année pour profiter des meilleurs taux de réduction d’impôt. Mais comment fonctionne ce dispositif et quelles options sont envisageables pour celles et ceux qui ne peuvent pas investir cette année ?

Qu’est-ce que la Loi Pinel ?

La Loi Pinel est un dispositif permettant à un investisseur de profiter d’une réduction d’impôts sur l’achat d’un bien neuf. Elle a été instaurée en 2014 pour permettre aux foyers modestes de bénéficier d’un logement neuf, dans les zones où il est difficile de se loger. Investir dans un bien Pinel a plusieurs avantages : 

  • Diversifier ses sources de revenus
  • Se construire un réel patrimoine immobilier
  • Préparer sa retraite

Eligibilité Pinel :  Qui peut en bénéficier et pour quels biens ?

Vous vous en doutez bien, tout le monde ne peut pas profiter du dispositif Pinel, cela serait trop facile. En effet, pour être éligible, il y a un certain nombre de conditions à respecter.

La durée d’engagement

Lorsqu’un investisseur achète un bien éligible Pinel, il s’engage à louer ce bien pendant une durée déterminée de 6, 9 ou 12 ans suivant ses besoins. Il devra obligatoirement le louer au maximum 12 mois après son investissement et uniquement au titre de résidence principale. 

Le type de bien

Depuis Janvier 2022, la Loi Pinel ne concerne plus que les appartements neufs, les maisons étant désormais exclues. Mais attention tous les appartements ne sont pas éligibles !

  • Les logements neufs ou construits récemment
  • Les logements rénovés dont le coût des travaux est égal ou supérieur à 25% du prix de l’opération immobilière
  • Les logements réhabilités
  • Les locaux transformés en habitation

La zone géographique du bien

La Loi Pinel est réservée aux logements construits dans des zones dans lesquelles ont retrouve un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. On détermine les zones éligibles chaque année.

On compte 5 zones au total :

Zones Pinel

En 2022, seules les zones A Bis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel.

Les normes énergétiques

Pour être éligible Pinel, un bien doit respecter certaines normes énergétiques. On retrouve 3 types de réglementations :

  • RT 2012, ou Réglementation Thermique 2012 : pour les logements neufs
  • Les labels  Haute Performance Énergétique ou Bâtiment Basse Consommation de 2009 pour les logements rénovés

Depuis peu, la réglementation thermique RT/RE 2020, fait également partie des normes entrant en vigueur dans le cadre de ce dispositif pour bénéficier d’une réduction d’impôt.

Plafond de loyer et plafond de ressources du locataire

Les logements Pinel étant destinés aux ménages modestes à intermédiaires, les propriétaires ont pour obligation de respecter un plafond de loyer. 

Un plafond de ressources pour les locataires a également été instauré. Ainsi, seules les personnes ne dépassant pas un certain revenu fiscal pourront louer un logement Pinel. Ce plafond varie en fonction de la situation personnelle du locataire et du zonage du logement.

La limite d’investissement

Chaque année, un investisseur ne peut acquérir que 2 logements Pinel maximum. Le montant de ces achats est plafonné à 300 000€ par an et 5 500m² de surface habitable. D’autre part, la réduction d’impôt totale obtenue grâce au dispositif Pinel ne devra pas dépasser les 10 000 euros par an et par foyer.

Vers une diminution progressive du taux de réduction d’impôt à partir de 2023

Depuis 2014, la Loi Pinel a permis à de nombreux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt sur l’achat d’un bien neuf. Mais malheureusement, toute bonne chose à une fin !

Alors qu’il était censé disparaître en 2022, le dispositif Pinel a finalement été prolongé jusqu’en 2024, mais avec une condition : une diminution progressive des taux qui prendra effet dès 2023.

Réduction d'impôt Loi Pinel
Exemple d’impact de la baisse de réduction d’impôt

Comme vous pouvez le voir dans ce tableau récapitulatif, la baisse de taux est significative. Pour un investissement immobilier de 200 000€ et un engagement de 9 ans, on note par exemple une réduction d’impôt de 6 000€ chaque année. Plus que jamais, c’est le moment d’investir dans le Pinel ! 

Une loi Pinel favorisant quartiers prioritaires et logements écologiques dès 2023

Mais pas de panique ! Si vous faites le choix d’investir qu’à partir de 2023, plusieurs options s’ouvrent à vous. 

Le gouvernement prévoit tout d’abord d’appliquer la baisse du taux de réduction d’impôt pour les logements situés en quartier prioritaire. Mais ce n’est pas tout ! Les investisseurs respectant un niveau de qualité élevé pour leur bien immobilier pourraient eux aussi bénéficier d’une aide Pinel déjà existante valorisant les logements verts, économes en énergie et en eau. 

Dans le cadre du dispositif Pinel, le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales. L’équilibre économique de l’opération de défiscalisation dépend principalement du marché locatif, des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location et de la fiscalité immobilière.

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