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Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ? Après le choix du bien immobilier arrive le choix du financement et il est tout aussi crucial puisqu’il joue un rôle important dans la rentabilité de votre investissement locatif. Pour maximiser le taux de rentabilité de votre investissement, il est nécessaire de réaliser le bon dosage entre épargne et recours au crédit.

Les éléments à prendre en compte

Votre apport personnel

Généralement, pour financer l’achat d’un bien immobilier, les banques exigent de l’emprunteur un apport personnel d’au moins 10% du prix du bien. Cette somme est destinée à couvrir les frais liés à l’achat qui ne pourront pas être récupérés en cas de saisie du bien, à savoir : les frais de garantie et les frais de notaire.

L’apport personnel sert également à témoigner que vous avez une gestion saine de vos comptes et que vous savez épargner.

Dans le cadre d’un investissement locatif, c’est un peu différent. Les banques accordent plus facilement des prêts immobiliers à 110%, soit sans apport.

Nous vous conseillons de présenter votre épargne à la banque pour lui prouver que vous êtes un candidat à l’emprunt sérieux. Indiquez lui, en revanche, que vous ne souhaitez pas la mobiliser pour votre investissement locatif.

Votre capacité d’endettement

Votre capacité d’endettement sert de base à la banque dans l’étude de votre dossier. En faisant la différence entre vos revenus et vos dépenses, la banque cherche à savoir si vous pouvez assumer le remboursement du crédit que vous cherchez à obtenir.

Les dépenses récurrentes qui entrent dans le calcul de votre capacité d’endettement sont : les mensualités de tous les crédits en cours, les loyers qui subsistent après l’acquisition du bien et les pensions alimentaires versées.

Quant aux revenus, la banque prend en compte votre salaire et vos revenus annexes, comme par exemple des revenus fonciers.

Attention, la banque n’intègre que 70% des revenus locatifs attendus dans le calcul de votre capacité d’endettement.
On dit généralement (et pour simplifier) que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33% mais nous vous conseillons d’utiliser des simulateurs de prêt en ligne comme celui de Pretto, pour faire un point sur votre situation et la faisabilité de votre projet.

Les avantages à financer votre investissement locatif par un crédit immobilier

Il est très rare d’avoir les fonds nécessaires pour financer l’intégralité de son investissement locatif. Quand bien même vous auriez les liquidités nécessaires, il existe de nombreux avantages à passer par un crédit immobilier pour financer votre investissement.

Profitez de l’effet de levier du crédit

Les banques savent que, lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous espérez profiter de l’effet de levier du crédit. C’est une des raisons pour lesquelles il est plus simple d’obtenir un prêt sans apport.

En période de taux immobiliers très bas comme c’est le cas depuis plusieurs années, le rendement de votre épargne vient couvrir les coûts des intérêts de votre crédit et peut même vous rapporter de l’argent.

D’autant plus que, dans le cadre d’un investissement locatif vide ou meublé, il est possible de déduire les intérêts liés à votre crédit immobilier des loyers perçus.

Le recours au crédit réduit vos impôts

Comme nous venons de le mentionner, que vous louiez votre bien vide ou meublé, les intérêts de votre emprunt sont toujours déductibles des loyers que vous percevez. En revanche, le type de déduction varie.

Si vous optez pour la location vide : vous allez déduire les intérêts de votre emprunt de vos revenus fonciers qui vont alors diminuer entraînant une baisse de vos impôts. La déduction fiscale inclut également les dépenses annexes associées à votre crédit immobilier, à savoir : les frais de dossier et les primes d’assurance décès-invalidité.

En cas de déficit foncier, vous pouvez l’imputer sur vos revenus globaux.

Si vous choisissez de louer meublé : vous devenez un loueur en meublé professionnel ou non.

En tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), deux options s’offrent à vous : vous optez pour le régime réel et déduisez vos intérêts d’emprunt de vos recettes locatives. Ou bien, vous optez pour le régime forfaitaire et profitez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes.

Si vous êtes loueur en meublé professionnel, toutes vos charges (intérêts inclus) sont déductibles de vos revenus globaux.

Faites appel à un courtier immobilier pour obtenir un crédit aux meilleures conditions

Obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions est important car cela va vous permettre de maximiser la rentabilité de votre investissement locatif. Cependant, cela peut prendre un temps considérable car il vous faut scanner et comparer toutes les offres des banques, envoyer des dossiers, négocier, renégocier,…

Nous vous conseillons donc de faire appel à un courtier immobilier qui se chargera d’effectuer toutes ces démarches à votre place.

En tant qu’expert, il dénichera pour vous l’offre la plus adaptée à votre situation et la plus avantageuse.

Attention néanmoins aux frais de courtage qui peuvent aller de 500 à 2 000  € en moyenne.

Pour échapper à ces frais de courtage et aux frais de dossier, vous pouvez faire appel à un courtier en ligne et totalement gratuit comme Pretto.

Nous vous conseillons également de consulter les avis clients avant de prendre contact avec un courtier car tous les services de courtage ne se valent pas.

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