Investir dans l’immobilier pour diversifier son patrimoine, percevoir un revenu locatif ou encore bénéficier de réductions d’impôt , le contexte économique actuel est favorable à la réalisation d’un investissement immobilier locatif. Cependant bon nombre de futurs acquéreurs hésitent à franchir le pas, et oscillent entre l’immobilier neuf ou ancien..

Faisons le point…

Investissement dans l’immobilier neuf

Réduction d’impôt

En investissant dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), vous bénéficierez d’avantages fiscaux grâce à la Loi Pinel avec des réductions d’impôts de allant de 12 à 21% du prix du bien. Le bien doit être loué au minimum 6 ou 9 ans et doit se trouver dans certaines zones. La rentabilité est plus faible mais les économies d’impôt sont avantageuses, consulter notre page sur la Loi Pinel pour en savoir plus. 

Travaux pour le bien immobilier

Un logement neuf ne nécessite évidemment pas de travaux à réaliser durant un certain temps (au moins une dizaine d’année), ce qui génère des coûts en moins. En cas de travaux à entreprendre rapidement après la construction, il existe une garantie biennale (garantie de parfait achèvement et de bon fonctionnement) et décennale. C’est donc le constructeur qui paiera l’intégration des travaux pendant 10 ans, pour réparer ses torts.

Consommation énergétique et avantages

Un logement neuf est bien plus performant au niveau de la consommation d’énergie comparé à un logement ancien. En effet, un bâtiment des années 70 consomme entre 5 à 6 fois plus d’énergie (chauffage et production d’eau chaude). 

Les logements neufs doivent obéir à la « réglementation thermique 2012 ». Souvent abrégée en RT 2012, elle a pour objectif, pour toutes les constructions neuves bâties à partir de 2012, de diviser la consommation énergétique par trois, afin qu’elles soient des BBC.

Quels sont les objectifs de la RT 2012 ?

  • d’améliorer l’efficacité énergétique du bâti,
  • de limiter la consommation d’énergie à 50 kWh/m²/an en moyenne modulé selon la localisation géographique, l’altitude, le type d’usage du bâtiment, la surface moyenne des logements et les émissions de gaz à effet de serre,
  • d’améliorer le confort d’été des logements sans recours à un système de climatisation.

Les logements neufs ont bien souvent plus d’équipement tel qu’un balcon ou une place de parking, ce qui ajoute de la valeur ajoutée au bien. Du fait de son état il se loue généralement bien plus cher. 

Frais de notaire

Les frais d’acquisition d’un logement neuf représentent un avantage supplémentaire car ils sont réduits par rapport à un logement ancien. On parle de 3 à 4% du prix du bien dans le neuf contre 7 et 8% pour les logements anciens. 

Pour les investisseurs qui souhaitent acquérir un bien disponible immédiatement il est recommandé de se tourner vers l’immobilier ancien. En effet, l’un des inconvénients de l’immobilier neuf est le temps de construction à prendre en compte. null

Investissement dans l’ancien 

Délai d’acquisition et prix

Vous investissez donc dans un bien immobilier disponible immédiatement, c’est un avantage si vous ne pouvez pas investir sans une rente de loyer immédiate ou si vous souhaitez percevoir un loyer le plus rapidement possible. L’immobilier ancien est environ 20 à 30% moins chers que l’immobilier neuf. 

Un logement ancien permet tout d’abord de choisir l’emplacement de son bien, un meilleur « emplacement » pour un prix inférieur au neuf. De plus, le charme de l’ancien apporte une attirance constante. Vous n’aurez donc pas de problème pour le louer. 

Travaux à réaliser

En revanche en optant pour l’immobilier ancien, il est important de prévoir un budget supplémentaire (en plus de l’acquisition) afin de financer l’ensemble des travaux (aménagements ou rénovation ) et ainsi le rendre plus apte à la location ( mise aux normes, plomberie, électricité etc…)

En général, le budget travaux représente 20 à 30 % du prix d’achat initial en moyenne. Les travaux de rénovation énergétiques peuvent être financés par des aides de l’Etat et permettre ainsi une réduction d’impôt. 

À l’inverse, l’immobilier neuf offre une solution “ prêt à l’emploi” avec des prestations de standing suivant le promoteur que vous choisissez. Il ne restera plus qu’à trouver un locataire. 

Zoom sur les différentes lois de défiscalisation dans l’ancien : 

Loi Malraux

Il s’agit d’acquérir un bien ancien et de le rénover en centre-ville et dans des secteurs donnés et précis (l’emplacement fait varier le pourcentage de réduction du montant). Cela va permettre d’obtenir une réduction entre 22 et 30% d’impôt calculée sur la somme totale des travaux de rénovation. En revanche, le propriétaire doit par la suite louer son bien pendant 9 ans au minimum. 

Pour avoir plus d’informations sur la Loi Malraux, cliquez ici.

Loi Pinel ancien (anciennement Duflot) Denormandie

Cette loi vise à réaliser des travaux de rénovations pour un bien vacant ou vétustes. Il s’agit donc d’investir dans un logement (ou local) et d’y entreprendre des travaux de rénovation. La réduction d’impôt reste la même qu’un investissement Pinel avec un taux de 12 à 21% en fonction du temps de d’engagement avec une mise en location (6,9 ou 12 ans). Pour cette réduction le prix d’achat ainsi que le montant des travaux réalisés sont pris en compte. Pour en savoir plus sur la Loi Denormandie, cliquez ici.

Si vous souhaitez en savoir plus, consultez notre article sur Comment payer moins d’impôts avec l’investissement locatif ?

Faut-il alors acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Comme nous l’avons vu précédemment cela dépendra tout d’abord de vos objectifs. 

Le marché de l’ancien propose une grande diversité de biens localisés en centre-ville, le parc immobilier y est plus diversifié. L’achat dans l’ancien vous permet de vous installer dans votre bien plus rapidement que dans le neuf. En effet dans l’immobilier neuf il faut prendre en compte le temps de construction et attendre la livraison du bien. 

L’immobilier ancien séduit les investisseurs par son charme et son coût d’achat relativement faible. Mais n’oubliez pas que l’ancien peut se révéler également plus coûteux lorsque des travaux de rénovation ou d’aménagement sont à faire. 

Le neuf quant à lui propose plus une solution clé en main donc moins de contraintes à l’achat. Si vous êtes dans une quête de diversification patrimoniale, privilégiez d’avantage l’immobilier neuf qui vous permettra d’obtenir des compléments de revenus sur le long terme.

Avant de prendre une décision, prenez le temps de peser le pour et le contre en fonction de votre budget et de vos objectifs d’investissement. 

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