Grâce au “TOP5 des villes où il fait bon d’investir en 2019”, c’est décidé, vous allez investir sur le marché locatif français.
Excellente nouvelle car la pierre reste l’investissement le plus judicieux sur le long terme; vous avez déjà fait le bon choix.
Il faut maintenant choisir la surface du logement: studio, T4 ou T5 … les avantages et inconvénients de chaque type de bien.
La location de votre futur logement passe par le choix d’une bonne combinaison
Trouver LE logement idéal pour son investissement est l’addition de trois facteurs clés: le coût, l’emplacement et la surface.
La combinaison parfaite de ces trois facteurs rend l’acquisition d’un bien extrêmement simple et rentable.
La surface du logement dans lequel vous allez placer votre argent dépend de votre capacité financière ainsi que de votre taux d’endettement. Mais aussi de la catégorie de clientèle visée, la ville plébiscitée ou encore le type de logement.
Quoi qu’il en soit, vous devez constamment garder la rentabilité de votre investissement locatif en ligne de mire !
La petite surface; que des
avantages ?!
La petite surface est l’investissement idéal pour les budgets serrés.
La chambre de bonne ou le studio constituent la première tranche de prix dans l’immobilier. Principal atout de ces logements? Ils affichent des rendements très élevés (entre 5 et 7%), bien loin devant les grands appartements.
Les meilleurs taux de rentabilité sont obtenus sur le locatif étudiant. Ces petites surfaces se louent très bien à des niveaux de loyers plutôt élevés.
Les studios, surtout ceux en centre-bourg, se louent rapidement en raison de leur proximité des grandes école et centres culturels.
De plus, le prix d’achat de ce type de bien n’est pas excessif et convient au portefeuille du petit investisseur.
Mais derrière cela, les petites surfaces présentent également certains inconvénients.
“ Un rendement très élevé pour un défilé de locataire”.
Maxime Duhamelle, fondateur de DIVIDOM
Pour se rapprocher de sa famille, de son école, de son travail ou de sa petite amie, le locataire étudiant est amené à changer régulièrement de logement. Il est donc fréquent de devoir chercher un autre locataire désireux d’occuper les lieux.
En effet, le turn-over des petites surfaces est un (perpétuel) mouvement naturel. Il implique de fréquentes entrées et sorties de locataires qu’il faut avoir le temps et savoir gérer.
En moyenne, la durée d’occupation d’un studio est d’environ 2 ans, contre 5 ans pour une maison par exemple.
Le risque ici, est que le logement ne soit pas occupé pendant quelques jours ou semaines. Ce qui signifie un énorme manque à gagner qui va déteindre sur la rentabilité.
Hormis cette perte de rentabilité passagère, ce turn-over engendre des dégradations (déménagement et installations à répétition).
conseil de DIVIDOM
Notre conseil est d’évaluer votre investissement en fonction de vos moyens en intégrant un scénario pessimiste, c’est à dire en intégrant une stagnation du prix de l’immobilier et des loyers, en prévoyant un budget d’entretien du bien immobilier et la souscription à une assurance contre la vacance locative.
Du fait de son petit prix d’achat, vous n’aurez pas de mal à revendre votre bien si vous avez un besoin urgent de trésorerie. Un studio trouvera preneur plus rapidement qu’un grand appartement.
Qu’en est-il des plus grands appartements ?
Si les studios sont les biens immobiliers qui apportent le plus de rentabilité, les grands appartements style T4 ou T5 sont ceux qui offrent le plus de stabilité en matière de bail.
Les locataires de ce genre de biens sont dans la plupart du temps des familles qui n’envisagent pas de déménager régulièrement. L’appartement est sélectionné de manière stratégique par les locataires en fonction de leur lieu de travail, la proximité d’une crèche ou d’une école ainsi que par les réseaux de transports.
Les clients sont plus fidèles que les locataires de studio, ce qui fait baisser le nombre de rotation au sein de l’appartement.
[[ Exit donc le budget de remise en état ]].
Disposant d’une superficie importante (de 75 à 100m2), ces biens sont assez chers et sont naturellement plus taxés. Ceci donne lieu à des charges de copropriété élevées.
Si un investissement locatif dans un grand appartement offre une rentabilité moins importante (entre 3 et 4%) qu’un petit appartement, il s’agit cependant d’une location plus sûre, plus pérenne.
Plus sûre car les occupants sont de très bons payeurs. Dans une majorité des cas, deux actifs au sein même du foyer, donc deux revenus pour régler le loyer. Ceci réduit fortement les risques d’impayés et instaure une stabilité au sein de votre investissement immobilier.
Concernant la revente, les T4 et T5 étant moins nombreux sur le marché immobilier, il est facile de les vendre à conditions qu’ils soient entretenus et dans un parfait état.
Existe-t-il alors un investissement locatif parfait ?
Petite surface = forte rentabilité. Grand surface = forte stabilité.
Pour trouver un juste milieu, le T2 est une solution:
Avec une meilleure rentabilité que les grandes superficies (T4, T5) et une plus grande stabilité que les studios, le T2 peut être le compromis idéal pour votre investissement locatif.
Chez DIVIDOM, nos conseillers en immobilier vous propose également une seconde solution afin d’allier rentabilité et stabilité:
L’achat de DEUX petites surfaces dans un quartier étudiant. Cette dernière solution, qui est selon nous la meilleure, permet de diminuer les risques de vacances locative. Il est très peu probable que vos DEUX studios soient vides tout les deux en même temps.
Si l’un est vacant, alors vous pouvez vous reposer sur votre second bien.
Cette solution engendre une connaissance parfaite du quartier dans lequel vous souhaitez investir. Elle demande également beaucoup de temps afin de pouvoir gérer au mieux les deux locations simultanément. Car gérer seul son logement suppose d’en avoir l’envie, mais surtout les capacités.
Il existe des entreprises qui proposent de l’aide à la gestion locative… Cette gestion permet d’avoir l’esprit tranquille tout en optimisant la rentabilité et réduire les risques liés à la gestion personnelle.
Investissez dans deux studios bien placés au centre de Lille, puis confiez les en gestion immobilière. Vous obtiendrez rapidement une excellente rentabilité locative.
Jérémy Chauwin
