Dividom vous parle aujourd’hui des sommes complémentaires à prévoir en cas de prise à bail d’un local commercial, qui s’avère être un sujet délicat et ce, surtout lorsqu’il s’agit d’un pas-de-porte ou autres garanties.
Qu’est-ce que le pas-de-porte ?
Dès lors qu’une entreprise souhaite occuper un local commercial, il est possible qu’elle soit amenée à verser, selon les circonstance, un “pas-de-porte” au propriétaire des murs lorsque ces derniers concluent le bail.
Régulièrement considéré comme un supplément au loyer, le pas-de-porte est utilisé par les propriétaires souhaitant se prémunir contre les hausses de loyers qui ne respectent pas la hausse de la valeur locative réelle du bien.
Ainsi, le pas-de-porte est une somme d’argent qui est versée par le locataire au propriétaire en une seule fois et au début de son bail. Cet échange peut donc être qualifié de “droit d’entrée” dans les locaux.
Le fisc surveille de près les pas-de-porte
Si la loi ne s’y intéresse pas directement laissant les deux parties libres, le fisc, quant à lui, se sent davantage concerné par la somme perçue par le bailleur dans le cadre d’un pas-de-porte. Biens que les conditions regardant les sommes échangées restent librement fixées entre cédant et acquéreur, elles n’en sont pas moins taxables.
Du point de vue de la fiscalité du bailleur
Premier cas : Le pas-de-porte constitue un supplément de loyer
Ce dernier est déterminé dans le cas où il constituerait une réelle contrepartie au loyer payé par l’accédant (pour exemple : lorsque le loyer est particulièrement bas). Ainsi, l’argent versé est encaissé en compensation d’un futur avantage concret pour le locataire. Lorsque le bailleur perçoit cette somme d’argent, le fisc estime qu’il s’agit d’une recette qui sera donc imposée.
Toutefois, selon le statut de ce dernier, la taxation sera différente s’il relève de l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu.
L’imposition peut être étalée sur la durée du bail
Lorsque le propriétaire du local est tenu de payer l’IS, il est possible pour lui d’étaler l’imposition de la somme du pas-de-porte sur la durée totale du bail. A contrario, s’il relève de l’impôt sur le revenu, la somme perçue sera ajoutée aux gains fonciers en intégralité pour l’année à laquelle fut reçue la somme.
Enfin, s’il s’agit d’une déclaration au titre des bénéfices industriels et commerciaux, le montant du pas-de-porte pourra s’étaler sur la durée totale du bail.
Second cas : Le pas-de-porte est considéré comme un actif cédé
Dans ce cas de figure, le propriétaire a accordé des éléments sans rapport avec le loyer. Ainsi, les services fiscaux distinguent deux hypothèses :
- celui qui soumis à l’impôt sur le revenu : le montant perçu devient imposable au titre des plus-values professionnelles.
- celui qui relève de l’impôt sur les sociétés : il s’agit là d’une plus-value répondant au taux de droit commun.
Dernier cas : Le pas-de-porte est apprécié comme rétribuant d’une dépréciation du bien
Lorsque le bailleur s’engage à ne jamais résilier le bail pour son local, on considère qu’il s’agit d’une augmentation de capital pour le propriétaire qui échappe alors à l’imposition sur les bénéfices.
Toutefois, il est nécessaire pour le bailleur comme l’accédant de rester vigilant quant aux termes de l’accord car les services fiscaux examinent à la loupe le respect du bon droit.
