Si vous êtes en couple et que vous souhaitez acquérir votre premier bien immobilier en commun, certaines précautions sont à prendre afin de s’assurer du bon déroulement de ce type de projet et éviter tous problèmes.
En 2010, 195.000 pactes civils de solidarité (PACS) ont été signés pour 249.000 mariages célébrés. Et l’écart pourrait encore se réduire entre ces deux types d’union. Mais attention aux conséquences sur votre patrimoine immobilier en cas de séparation ou de décès.
Faut-il se marier ou se pacser avant ? Que ce passe t-il en cas de divorce ou de décès ? Nous allons essayer de répondre ici à toutes ces questions et tenter de mettre toutes les chances de votre côté pour que tout ce passe pour le mieux !
Acquérir un bien immobilier lorsque l’on est marié
Régime de la communauté de biens
Au moment de se marier, vous choisissez le régime matrimonial qui vous convient en établissant un contrat de mariage. A défaut, vous vous mariez sous le régime de la communauté de biens, comme 80% des français. Dans ce cas, tout bien acheté après le mariage appartient de manière égale à chacun des conjoints.
En cas de séparation, vous pourrez :
- vendre votre bien : la répartition de la vente se fait de manière égale entre vous.
- racheter les parts : l’un de vous rachète la part de l’autre et devient ainsi seul propriétaire du bien.
- gérer en indivision : le couple reste propriétaire de sa part du bien et le met en location, les loyers perçus sont alors répartis à part égale. Le jour de la vente, chacun récupère la part qui lui revient.
En cas de décès :
- si le défunt n’a pas de descendant, le survivant hérite de la totalité du bien ;
- si le défunt a des descendants, selon le contrat établi, le survivant pourra être usufruitier jusqu’a sa mort ou devenir propriétaire immédiatement à hauteur d’1/4, 1/3 ou de la moitié du bien en fonction du nombre de descendants.
Régime de la séparation de biens
Avec le régime en séparations de bien, chaque époux gère les biens qui sont à son nom. Il convient donc, dans le contrat de mariage, de mentionner à qui appartiennent les biens déjà acquis, et lors de l’achat de nouveaux biens, d’indiquer le propriétaire ou la répartition souhaitée entre les époux. A défaut, le bien dont le propriétaire n’est pas mentionné tombera sous le régime de la communauté de biens.
En cas de séparation, chaque époux repart avec ses propres biens, comme stipulé dans le contrat de mariage.
Tout comme le mariage en communauté, en cas de décès, tout dépendra de la descendance du défunt.
Notre conseil
Le mariage est le contrat qui protège le mieux le conjoint en cas d’accident de la vie. L’assurance décès ne doit pas être négligée : une assurance à 100% pour chaque emprunteur permet de rembourser le bien en cas de disparition de l’un des deux, le survivant devenant alors propriétaire du bien.
Acquérir un bien immobilier lorsque l’on est pacsé
Tout comme pour le mariage, lors de la souscription du PACS, les partenaires doivent choisir entre une mise en communauté ou une séparation de biens.
Régime de la communauté de biens
Tout comme le mariage en communauté, tout bien acheté après la signature du PACS appartient de manière égale à chacun des partenaires, de même qu’en cas de séparation, 3 cas s’offriront à vous, la vente, le rachat ou l’indivision.
Sous le régime de la séparation de biens
On retrouve les mêmes conditions que celles évoquées s’il y a mariage.
Notre conseil
En cas de décès, le survivant n’aura pas de droit de succession à payer. Quelques différences à connaître entre le PACS et le mariage :
- Le PACS ne permet pas d’étendre les droits du partenaire sauf si un testament a été établi.
- L’usufruit n’est pas automatique, les héritiers peuvent demander à ce qu’il soit réduit.
- Le partenaire ne pourra pas demander de prestation compensatoire lors d’une rupture de PACS exception faite pour la pension alimentaire des enfants.
- Aucune donation n’est possible entre partenaires dans le cadre d’un PACS.
Acquérir un bien immobilier lorsque l’on est en union libre
Aucune loi ne protège les couples en union libre en cas de décès, le survivant n’est pas reconnu. Le couple peut se prémunir d’une éventuelle séparation en achetant en indivision : au moment de la signature chez le notaire, on précise quelle part du bien reviendra à chacun en cas de séparation.
Il convient alors d’établir un testament auprès d’un notaire afin de désigner son concubin dans un éventuel partage des biens. Le survivant devra alors s’acquitter de frais de succession à hauteur de 60%. On ne pourra jamais avantager le concubin dans un testament, les héritiers restant prioritaires.
L’indivision
En achetant tous les deux le bien immobilier, les concubins deviennent propriétaires indivis du logement familial. L’indivision présente un inconvénient majeur : nul n’est tenue de rester dans l’indivision. Chaque propriétaire peut demander à vendre sa part à tout moment.
La SCI
Les concubins peuvent également choisir de constituer une Société Civile Immobilière (SCI) qui va acquérir le bien ou à laquelle ils vont faire l’apport d’un bien qu’ils possèdent. La SCI présente l’avantage d’être constituée de parts sociales ; le patrimoine est plus facilement partageable et en cas de succession, le concubin survivant est mieux protégé.
Sur le plan fiscalité, la succession se révèle coûteuse et les avantages sont plus ténus. Un conseil d’expert est vivement recommandé pour ce type de montage.
