dans SCI

Tout d’abord dans cet article, petit rappel sur ce qu’est une SCI. Ensuite, nous verrons les différents types de Société Civile Immobilière : de la SCI familiale, en passant par la SCI de location à la SCI de jouissance à temps partagé, nous allons vous expliquer les spécificités de chacune.

Société Civile Immobilière

Une SCI est une société ayant un objectif immobilier constituée de 2 personnes au minimum appelées « associés ». Les associés peuvent être des personnes physiques mais également des personnes morales. La SCI possède une personnalité juridique elle devient une personne morale.

Les associés de la SCI possèdent au moins un bien immobilier en commun et dans le but de se partager les bénéfices qui s’y dégagent.

Attention, les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI.

SCI familiale

Une SCI familiale se définit par un lien parenté entre les associés. Les membres de la famille décident d’apporter une partie d’un bien immobilier. La société devient alors la seule propriétaire du bien immobilier, chaque apporteur devient un associé et chaque associé récupère en contrepartie un nombre de parts sociales qui équivaut à son apport.

Pour créer ce type de société, il est nécessaire de faire appel à un notaire du fait que l’apport se fait en immobilier et non en numéraire.

Concernant les étapes de la création de la SCI familiale elle se déroule comme toute création de SCI (n’hésitez pas à consulter l’article dédié à la création d’une SCI)

Ce type de SCI possède de nombreux avantages mais également des inconvénients. En effet, il est possible qu’il y ait certaines tensions au sein de la SCI familiale. Pour éviter tout conflit, il est recommandé de choisir un gérant externe à la SCI tel qu’un professionnel de l’immobilier.

La SCI familiale permet d’éviter l’indivision

SCI de location

La SCI de location est la forme la plus commune. Son objectif est l’acquisition, la location et la gestion d’un bien immobilier entre amis ou entre membres d’une même famille. (Cf. SCI familiale).

Très utilisée dans le cadre d’un investissement en immobilier locatif, cette forme permet d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers avec plusieurs personnes qui deviennent alors associés. Chacun des associés reçoit un nombre de parts sociales qui est proportionnel à sa participation et en retour l’associé perçoit des revenus locatifs.

SCI d’attribution

La SCI d’attribution est définie par la loi du 16 juillet 1971 à l’art. L.212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation :

« L’acquisition ou la construction d’un ensemble immobilier, en vue de sa division par fractions, destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ».

Elle permet de préparer le partage entre les associés d’un bien immobilier. La société civile immobilière d’attribution a pour objectif d’acquérir un bien immobilier et ensuite de le diviser entre les associés. C’est un achat en commun. Il n’y a pas de capital minimum à apporter pour ce type de société civile immobilière. Les apports peuvent être en numéraire ou en nature.

Ce type de SCI sert dans le cadre d’une préparation d’une opération immobilière importante. Il faut prévoir le partage de l’immeuble entre les différents associés par rapport à leur apport dans les statuts. Une fois l’opération réussie le statut de la SCI d’attribution disparaît automatiquement.

La SCI de construction-vente

Ce type de SCI a pour but de construire et de revendre aussitôt la construction finie dans l’objectif de réaliser une plus-value, donc des bénéfices. La société n’est pas imposée, mais les associés sont imposés à l’IR.

Pour ce type de société civile immobilière, aucun capital minimum n’est demandé et un capital variable est possible. Les associés de la SCI construction vente peuvent apporter des apports en numéraire (pas nécessairement libéré en totalité à la création), en nature ou en industrie (l’associé qui apporte en industrie a la même responsabilité que l’associé qui a apporté la plus petite part en capital). Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société.

Il faut obligatoirement une construction pour bénéficier de ce type de SCI, une simple rénovation ne suffit pas. Le statut de SCI construction-vente disparaît une fois les opérations (construction et revente).
Un ou plusieurs gérants peuvent gérer la SCI de construction-vente (désignés lors de la rédaction des statuts ou par acte séparé). Les décisions concernant la société se prennent en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire ou par écrit.

La SCI de jouissance à temps partagé ou “multipropriété »

La SCI de jouissance à temps partagé est souvent utilisée dans l’achat de résidence secondaire. Des personnes investissent dans une SCI et chaque associé de la société dispose d’une période définie durant l’année pour occuper le bien immobilier.

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