Le crowdfunding immobilier locatif, permet donc de rendre accessible cet investissement prisé des Français au plus grand nombre d’entre nous en réunissant plusieurs investisseurs grâce à un ticket d’entrée faible, à partir de 500 euros.
Découvrez le périple de Michel qui ne connaissait pas Dividom :
La situation de Michel
Michel a 28 ans, il gagne 1700 euros net/ mois et est embauché dans une agence de communication en CDI. Michel souhaite investir pour la première fois dans l’immobilier locatif. Il a réussi à se constituer un apport personnel de 5000 euros qu’il a jusqu’ici laissé travailler sur un compte d’épargne. Peu rémunérateur, il souhaiterait commencer à se constituer un patrimoine conscient que sa retraite est plutôt incertaine.
Chercher des proches avec qui investir ?
En reprenant la genèse du crowdfunding immobilier locatif qui est de pouvoir financer un achat à plusieurs avec un faible ticket d’entrée. Michel devra se montrer persuasif et disposer d’un réseau important pour pouvoir monter son projet. Investir avec ses proches peut-être rassurant mais cela peut aussi devenir une source de conflits comme nous l’avion vu dans un précédent article intitulé « Investir avec ses proche : une fausse bonne idée ?«
Trouver un bien ?
La deuxième étape et non des moindres, Michel devra se mettre à la recherche d’un bien. Ce bien devra répondre aux besoins de tous les investisseurs. La notion de besoin est importante puisque les motivations des investisseurs sont nombreuses, réaliser un complément de revenus, défiscaliser, transmettre son patrimoine etc… Michel devra se poser plusieurs questions afin d’évaluer le bien :
- Les travaux à venir
- L’emplacement
- La taxe foncière
- Le calcul du TRI
Créer une société ?
SCI, SAS… lorsque l’on achète un bien à plusieurs, créer une société permet de répartir les parts que chacun aura dans le projet. Ces parts détermineront la responsabilité des associés ainsi que les revenus à répartir entre les co-investisseurs. Michel devra donc se rapprocher d’un professionnel pour la création de la structure juridique afin de rédiger les statuts en adéquation avec la volonté du groupe.
Emprunter ?
Peut-être, dans le cas ou Michel n’arrive pas à rassembler un nombre de co-investisseurs suffisant pour financer le bien, Michel aura le choix entre abandonner le projet ou financer la différence en s’appuyant sur un partenaire bancaire. Dans ce cas, c’est la société représentée par Michel et ses associés qui contractera un emprunt. La qualité du bien et sa rentabilité détermineront donc la part que chacun devra débourser pour rembourser l’emprunt. Pour ce faire, il conviendra de réaliser des prévisionnels sur l’impact des revenus locatifs sur l’emprunt. Et un prévisionnel propre à chaque associé sur sa situation financière personnelle.
M’endetter ?
Contracter un emprunt revient évidemment à créer un endettement. Le banquier accordera donc un emprunt à la société en épluchant la situation financière de Michel et de chacun des associés. Avec ce projet Michel diminuera sa capacité d’endettement et ses prochains achats/investissements seront impactés.
À noter : L’endettement n’est pas forcement négatif à condition de conserver une situation financière personnelle confortable en cas d’imprévus. Pour plus d’informations vous pouvez consulter l’article : « Faut-il financer son investissement en cash ou à crédit ?«
Se prémunir des mauvais payeurs ?
C’est une nécessité, afin de sécuriser l’investissement et donc le remboursement de l’emprunt grâce aux revenus locatifs, Michel devra contracter des assurances, ces assurances devront entrer dans le calcul du TRI (taux de rendement interne) afin d’avoir une idée précise de l’attractivité du bien.
Trouver des locataires ?
Michel pourra toutefois se reposer sur un professionnel en déléguant la gestion du bien. En revanche la commission du gestionnaire réduira la rentabilité et impactera donc le remboursement d’emprunt, donc la situation financière personnelle de Michel et de ses associés. Ce facteur tout comme les assurances, devra être pris en compte dans le calcul de la rentabilité du bien.
Mettre tous mes oeufs dans le même panier ?
Sauf, si Michel et ses co-investisseurs disposent de la capacité financière suffisante et si ils décident de renouveler l’opération, donc créer une nouvelle société, trouver un nouveau bien etc… Ils pourront en effet diversifier en achetant de nouveaux biens. Dans le cas contraire, ils devront se tourner vers des placements d’épargne.
Se résigner à investir dans l’immobilier locatif
Triste réalité, mais les banques sont aujourd’hui très regardantes sur votre situation personnelle (maladie, âge, finance, contrat de travail…), et si Michel comptait sur les banques pour co-financer son opération, il se peut que l’octroi de son crédit lui soit tout simplement refusé. Que se soit à cause de sa propre situation ou de celle d’un de ses associés.
Enfin, ça c’était avant que le crowdfunding immobilier locatif ne s’occupe de l’épargne de Michel !
Crowdfunding immobilier locatif : LA solution pour michel ?
- Investir en ligne
- Investir avec vos amis ou pas
- Déléguer la création et la gestion de la société
- Déléguer la recherche du bien à des professionnels
- Déléguer la gestion locative
- Investir le montant que Michel souhaite (500€ ou plus)
- Diversifier en prenant des participations dans plusieurs biens
- Défiscaliser, réaliser un complément de revenus, se constituer un patrimoine
- Profiter de rendements compris entre 5 et 12% selon les projets
Tout cela est désormais possible. Le crowdfunding immobilier locatif s’inscrit donc comme une nouvelle solution d’épargne plus attractive et plus accessible.
Rendez-vous sur Dividom pour comprendre comment ça marche.
