Réussir son investissement dans l’immobilier locatif

L’investissement dans l’immobilier locatif consiste à acheter un bien dans le but de percevoir des loyers. Nous allons développer dans cet article les 4 grands axes à respecter lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif. À savoir : les critères de sélection du bien, son financement, les défiscalisations pouvant être utilisées et le choix d’un bon gestionnaire.

• Les critères de sélection d’un bien 

L’emplacement 

L’emplacement est un critère primordial. Il doit être attractif, l’environnement et la proximité (commerces, écoles, transports en commun…) maintiennent une valeur stable de l’immobilier. Il convient de se projeter sur l’avenir potentiel de l’environnement en recueillant des informations chez les premiers concernés : les commerçants. À voir : le journal du net spécial immobilier propose une carte ou l’on retrouve les quartiers les plus rentables ville par ville.

Le prix

Il est fortement conseillé de réaliser une étude sur les biens de même typologie ayant été achetés au cours des derniers mois. Faire une enquête de voisinage ou demander conseil au notaire le plus proche peut être une solution avant de faire une offre. Il existe toutefois un outil intéressant, Immoprix qui nous renseigne sur les prix au m2 pratiqués selon la typologie du bien sélectionné (appartement, maison, terrain…) et son secteur.

L’état du bien

Selon l’état du bien ancien/neuf/délabré… la valeur à l’achat ne sera bien entendu pas la même mais sa valorisation ou sa dévalorisation sera également différente. Lors d’un achat dans le neuf par exemple, il ne faut pas oublier que le neuf devient du récent puis de l’ancien, avec les baisses de prix correspondantes.

Le marché

Le marché immobilier est constitué de cycles. En essayant d’appréhender le point de cycle dans lequel l’acquéreur se trouve, il est possible d’émettre des hypothèses quant à la revente du bien et à la plus-value qui pourra être réalisée. En achetant au plus bas, les espoirs de plus-value seront élevés, à contrario en achetant au plus haut, l’idée de réaliser une belle plus-value sera très utopique. Vous trouverez sur le site des notaires de France différentes informations sur les cycles du marché immobilier en général ainsi que les indices des prix de l’immobilier régulièrement mis à jour.

Les sources de rentabilité d’un bien

Investir dans l’immobilier locatif c’est la possibilité de pouvoir bénéficier de deux sources de revenus.

• Les revenus fonciers récurrents, au titre de la location du bien

• Une potentielle plus-value lors de la vente.

Ces deux sources représentent l’une des grandes différences entre l’investissement dans l’immobilier locatif et les livrets et comptes d’épargne classiques où les investisseurs perçoivent uniquement des intérêts du capital placé. Il existe cependant comme nous l’avions vu dans un précédent article « les sources de rendement d’un projet immobilier » deux autres sources de rendement lors d’un investissement dans l’immobilier locatif.

• Comment financer mon investissement ?

Acquisition du bien à crédit

L’avantage de recourir à un emprunt bancaire est le fait de pouvoir bénéficier d’un effet de levier. L’apport débloqué pour réaliser l’emprunt constituera le prix d’acquisition de l’immeuble pour l’investisseur. Puisque ce sont les revenus fonciers qui vont rembourser le crédit contracté. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier. Ce n’est en pratique pas aussi simple puisque l’impact de l’effet de levier sur le crédit dépendra de la rentabilité nette du bien et d’autres facteurs comme, une faible vacance locative, pas de travaux à effectuer… Cependant il n’est pas rare qu’un investisseur réalise une telle opération aussi appelée opération blanche (l’effet de levier est utilisé à 100%).

En revanche l’horizon d’investissement est ici très important puisqu’il impact directement la capacité d’endettement de l’investisseur. Réussir à préserver sa capacité d’endettement c’est savoir se prémunir contre les imprévus.

Acquisition du bien au comptant

Ce mode de financement n’est pas vraiment recommandé. Il est préférable de négocier son emprunt plutôt que de mobiliser son capital qui placé génère des intérêts. Cela dépend évidemment du taux de rémunération de son placement et du taux d’emprunt proposé par la banque pour financer le bien. Cette solution dépend également du patrimoine de l’investisseur et de l’impact de son investissement sur son capital. Le financement d’un bien au comptant permet en revanche de pouvoir générer des revenus disponibles directement… ce mode de financement peut donc correspondre à un investisseur à la recherche de liquidités.

Acquisition du bien à plusieurs via le financement participatif en immobilier locatif

L’objectif, se partager l’acquisition du bien et donc au prorata de sa participation se partager les revenus fonciers. Le financement participatif permet d’investir en ligne avec un ticket d’entrée faible tout en déléguant la gestion du bien et la gestion du véhicule juridique dans lequel les investisseurs ont pris des participations. Le plus, pouvoir profiter des dispositifs de défiscalisation et de pouvoir bénéficier d’un effet de levier de la même manière que si l’investisseur avait pris le risque d’investir seul, à crédit. Également le ticket d’entrée faible, permet de diversifier ses investissements à travers plusieurs typologies de projets (locaux commerciaux, bureaux…). N’hésitez pas à consulter le comment ça marche pour connaitre tous les tenants et aboutissants de ce mode de financement basé sur la diversification de son patrimoine.

N’hésitez pas à consulter le comment ça marche pour connaitre tous les tenants et aboutissants de ce mode de financement basé sur la diversification de son patrimoine.

• De quels régimes de défiscalisation puis-je profiter ? 

Il est possible selon la typologie de son investissement de profiter des principaux dispositifs de défiscalisation tel que :

Pinel

L’investissement via le dispositif Pinel permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction de 12, 18 ou 21%. En revanche l’investisseur s’engage pour bénéficier de ce dispositif à investir dans l’immobilier neuf, de louer son logement vide, à usage d’habitation principale pour le locataire et pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.

Malraux

La loi Malraux est une réduction de 30% sur les travaux de restauration pour les immeubles situés en secteur sauvegardé avec toutefois un plafond de 100 000 euros de travaux par an. Concernant les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) la réduction s’élève à 22%.

Créer du déficit foncier

Lorsque l’on réalise un investissement dans l’immobilier locatif, quand le montant des charges déductibles est supérieur au montant des loyers bruts perçus alors on parle de déficit foncier. Un propriétaire peut déduire de son revenu foncier les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Celui-ci est alors imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €.  Les dépenses d’amélioration doivent concerner les locaux d’habitation. Pour que le propriétaire puisse bénéficier de l’imputation sur le revenu global, il  doit s’engager à louer l’immeuble pendant au moins trois ans, au titre de la résidence principale.

• Trouver un bon gestionnaire

Le dernier point mais non des moindres, si vous avez réalisé un bon placement en suivant les critères de sélection et en ayant choisi le financement le plus adapté à votre situation, le choix d’un mauvais gestionnaire pourra déstabiliser votre cash flow et plus généralement votre investissement. Il faut alors prévoir en amont une marge qui sera attribuée à la rémunération du gestionnaire.

Ce qu’il faut retenir, l’investissement dans l’immobilier locatif : 

• Permet de se constituer un patrimoine
• Demande du temps, ne serait-ce que pour trouver LE bien et LE bon financement
• Permet de bénéficier de plusieurs sources de rendement
• Permet de profiter des régimes de défiscalisation
• Demande une diversification* dans ses placements afin de répartir ses risques.

* La diversification est le maître mot de l’investisseur, diversifier ses investissements comme l’investissement participatif le permet à moindre coût permet de répartir ses risques mais aussi de multiplier ses sources de rendement !