Pourquoi investir dans un logement neuf en VEFA ?

La VEFA (vente en l’état de futur d’achèvement) est une forme de contrat immobilier qui représente une part importante des investissements dans l’immobilier neuf. Quelles sont les conditions et les garanties pour l’acheteur ? Comment se constitue le contrat de vente ?  Nous allons répondre à ces questions dans cet article :

Qu’est-ce que la vente en VEFA ?

La VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) est un contrat entre un acheteur et un promoteur pour l’achat d’un appartement ou maison dans le neuf. L’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction et le vendeur s’engage à lui livrer une fois la construction achevée dans un délai prédéfini et à un prix convenu.

L’acheteur devient propriétaire du logement encore inexistant et au fur et à mesure de l’avancement des travaux dès la signature du contrat de vente. Ce contrat présente l’avantage de garantir à l’acheteur l’achèvement de sa construction même en cas de défaillance du promoteur. 

Le contrat de vente

Le contrat en VEFA doit obligatoirement être signé devant un notaire et doit inclure toutes les conditions suivantes pour être valable :

• La description du logement futur :  plan du logement, notice descriptive, plan de masse :  surface, équipements, matériaux utilisés…
• La date d’achèvement des travaux
• La date de livraison du bien. Des pénalités de retard de livraison peuvent être spécifiées dans le contrat.
• Le prix et les modalités de paiement
• Les garanties financières d’achèvement et/ou de remboursement des travaux pour l’acheteur.

L’acheteur doit verser un dépôt de garantie dans le cadre d’une VEFA en fonction du délai prévu entre le contrat de réservation et la signature de l’acte de vente définitif. Ce montant ne doit pas dépasser :

•  5 % de la valeur du bien immobilier si ce délai est inférieur à 1 an.
• 2 % de la valeur du bien si ce délai ne dépasse pas 2 ans. Au-delà de ces 2 ans, le vendeur ne peut pas demander le versement de ce dépôt de garantie.

Les avantages de la VEFA

La vente en VEFA présente de nombreux avantages pour l’acquéreur. En voici quelques uns :

• La délégation de la construction du bien au promoteur. De la recherche du bien à son acquisition, le promoteur assure une gérance totale des étapes de la construction du bien jusqu’à sa livraison. L’acheteur n’intervient pas dans la construction de son futur logement et profite en plus de garanties financières.
• La personnalisation du logement. En fonction de ce que le promoteur est prêt à accepter, l’acheteur a la possibilité d’intervenir dans la construction de son bien : choix des finitions et des matériaux utilisés, organisation du logement…
• L’étalement du financement. L’acheteur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Le financement du bien s’échelonne donc dans le temps.
• La réduction des frais de notaire. Pour l’achat d’un bien en VEFA, les frais de notaire sont de l’ordre de 2 à 3% du prix du bien, comparativement à 6 à 8% pour l’immobilier ancien.
• Projet sécurisé : Grâce aux garanties financières, l’acheteur est protégé contre les aléas de la construction de son futur logement. De plus, le promoteur immobilier se doit de respecter les normes écologiques et règlementaires avant le lancement du projet pour s’assurer que le bien sera en bonne et due forme.

Le paiement des travaux doit être précisé dans le contrat de vente et s’étalera dans le temps selon leurs avancements. Le paiement ne doit pas excéder l’échelonnement suivant :

• 35 % du prix total lors de l’achèvement des fondations
• 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau (murs, toitures, menuiserie achevés)
• Jusqu’à 95 % du prix total à l’achèvement des travaux. Les 5 % restant sont payés lorsque le logement est livré clé en main.

Quelles sont les garanties pour l’acheteur ?

Pendant la construction du logement :

• Garanties d’achèvement et de remboursement : L’acheteur est protégé contre les risques de défaillance du constructeur qui empêcherait l’achèvement du logement. Le promoteur doit souscrire cette garantie auprès d’un établissement financier afin de pouvoir financer et rembourser l’achèvement des travaux.  La garantie d’achèvement précise que même si le promoteur est défaillant, le bien doit être achevé et livré.

Après réception du logement :

• Garantie de parfait achèvement. Le promoteur s’engage à réparer les anomalies de conformité qui sont apparues 1 an après la livraison du bien.
• Garantie biennale.  Cette garantie couvre les défauts des équipements dissociables du gros oeuvre pendant 2 ans (volets, robinets, chaudière, radiateurs, cloisons mobiles)
• Garantie décennale. Le promoteur est responsable des défauts liés aux éléments indissociables du gros oeuvre pendant 10 ans (réseau électrique, canalisation, fondations…)

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