Vous souhaitez investir dans l’immobilier et profiter du dispositif Pinel ? Dividom vous indique à partir de quelle date prendra effet la défiscalisation de votre investissement Pinel.
Pour rappel, le dispositif Pinel est dédié aux investisseurs qui achètent un logement neuf, ancien avec travaux ou en VEFA. (vente en état futur d’achèvement)
En fonction de la nature de l’investissement, le fait générateur est différent. Qu’est ce que le fait générateur ? Il s’agit du fait qui déclenche la première année à laquelle la réduction d’impôt Pinel est accordée.
Vous trouverez ci dessous un tableau vous indiquant la date qui est prise en compte pour le début de la réduction d’impôt en fonction de votre investissement.
Nature de l’investissement | Fait générateur |
– Acquisition d’un logement neuf achevé – Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre ou non dans le champ de la TVA – Acquisition d’un logement qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA – Acquisition d’un logement réhabilité | Année d’acquisition du logement |
– Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation – Acquisition d’un logement qui fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA | Année d’achèvement des travaux |
– Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement | Année d’achèvement du logement |
| – Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement – Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable – Construction d’un logement par le contribuable | Année d’achèvement du logement |
– Souscriptions de parts de SCPI | Date de réalisation de la souscription |
Les dates clefs de votre investissement Pinel
Avec le dispositif Pinel vous pouvez choisir votre réduction d’impôt. L’engagement initial est de 6 ans ou 9 ans pouvant être prolongé jusqu’à 12 ans maximum. Retrouvez ici toutes les caractéristiques de cette loi.
Ci dessous , Dividom vous propose un exemple de dates clefs pour un investissement VEFA sur un engagement de 9 ans.
| Mars 2019 | Signature de mon contrat de réservation |
| Janvier 2020 | Obtention de ma Déclaration d’Achèvement des Travaux (Fait générateur) |
| Février 2020 | Livraison de mon bien immobilier |
| Mars 2020 | Mise en location du bien |
| Janvier 2021 | Dead line de mise en location (DAT + 12 mois) |
| Mai 2021 | Déclaration 2042 C + 2044 + 2044 EB |
| Septembre 2021 | Date d’effet de la mise en place des acomptes sur revenus fonciers prélevés mensuellement ou trimestriellement sur mon compte. 4 mensualités seront prélevé en septembre / octobre / novembre / décembre sur la base des revenus fonciers déclarés en 2020 |
| Septembre 2021 | Restitution crédit impôt 100% (Année 1) Régularisation revenus fonciers de l’année 2020 |
| Janvier 2022 | 1er Acompte 60% (Année 2) |
| Septembre 2022 | Date d’effet de la mise à jour des acomptes sur revenus fonciers prélevés mensuellement ou trimestriellement sur mon compte. 4 mensualités seront prélevé en septembre / octobre / novembre / décembre sur la base des revenus fonciers déclarés en 2021 |
| Août 2022 | 2nd Acompte 40% (Année 2) Régularisation revenus fonciers de l’année 2021 (déduction faites des 4 acomptes réalisés en 2021) |
| …. | … |
| Avril 2029 | Vente du bien |
| Janvier 2030 | 1er Acompte 60% (Année 9) |
| Août-Septembre 2030 | 2nd Acompte 40% (Année 9) Régularisation revenus fonciers de l’année 2029 (déduction faites des 12 acomptes réalisés en 2029) |
Une avance du fisc en janvier
Pour y voir plus clair, prenons l’exemple d’un investisseur qui paye 7200€ d’impôt par an et qui bénéficie d’un crédit d’impôt Pinel de 4000€. Il lui restera donc à régler 3200€ d’impôts grâce à l’opération de défiscalisation.
Avec l’ancien système de mensualisation, au mois d’octobre, l’investisseur aurait payé 100% de ses impôts avec une mensualisation sur 10 mois du montant de son impôt (7200€) après déduction de sa réduction d’impôts Pinel (4000€), soit 3200€ au global.
Avec le nouveau système, en janvier il recevra de la part du fisc un remboursement de 2400€ ( soit 60% de 4000€) et le solde en août pour un montant de 1600€ et est prélevé chaque mois à la source d’un montant de 600 € (Ce qui équivaut à son impôt de 7200€ par an). Au mois d’octobre, il aura donc payé 10×600 – 2400 – 1600 = 2000€. Soit 62,5% (2000€ / 3200€) de son imposition due.
Pour illustrer cet exemple de facture fiscale avec le prélèvement à la source:
| Mois | Impôt ( par mensualisation) | Impôt cumulé | Impôt prélevé à la source | Crédit d’impôt | Impôt cumulé |
| Janvier | 320€ | 320€ | 600€ | 2400€ | -1800€ |
| Février | 320€ | 640€ | 600€ | 0 | -1200€ |
| Mars | 320€ | 960€ | 600€ | 0 | -600€ |
| Avril | 320€ | 1280€ | 600€ | 0 | 0€ |
| Mai | 320€ | 1600€ | 600€ | 0 | 600€ |
| Juin | 320€ | 1920€ | 600€ | 0 | 1200€ |
| Juillet | 320€ | 2240€ | 600€ | 0 | 1800€ |
| Août | 320€ | 2560€ | 600€ | 1600€ | 800€ |
| Septembre | 320€ | 2880€ | 600€ | 0 | 1400€ |
| Octobre | 320€ | 3200€ | 600€ | 0 | 2000€ |
| Novembre | 0 | 3200€ | 600€ | 0 | 2600€ |
| Décembre | 0 | 3200€ | 600€ | 0 | 3200€ |
| Total à l’année | 3200€ | – | 7200€ | 4000€ | – |
Avec le prélèvement à la source, 62,5% de la facture fiscale sera désormais réglée entre janvier et octobre contre 100% auparavant. (pour cet exemple) L’Etat vous avance donc de la trésorerie pour quelques mois.
Calendrier fiscal : Quelles sont les dates clefs à retenir pour les revenus fonciers ?
- Les acomptes sont prélevés par l’administration fiscale le 15 de chaque mois directement sur le compte bancaire. Si le montant de l’acompte est inférieur à 5 €, aucun prélèvement ne sera effectué.
- S’il le souhaite, le contribuable a la possibilité de changer son prélèvement mensuel pour un prélèvement trimestriel, payable le 15 février, le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre de chaque année. Attention, la demande doit être exprimée avant le 1er octobre pour une application l’année suivante.
- Il est possible de modifier à chaque instant vos revenus fonciers afin d’ajuster votre acompte sans devoir attendre votre prochaine déclaration.
Quelles sont les dates à retenir pour la loi Pinel ?
- L’économie PINEL n’impacte pas le prélèvement à la source ni sur la retenue sur salaire, ni sur les acomptes des revenus fonciers.
- Il n’est pas possible de déclarer une opération Pinel en cours d’année. Il faut forcément attendre la déclaration suivant le fait générateur (la DAT pour une VEFA par exemple).
- L’investisseur peut bénéficier d’une avance de trésorerie sous la forme d’un crédit d’impôt de 60% (versé en janvier).Les 40 % restant seront versé en août. Ce système d’avance permet d’alléger l’effort demandé au bailleur, en effet entre janvier et octobre, seuls 58% de la facture fiscale annuelle seront acquittés contre 100% auparavant.
