Depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie, portant le nom de l’actuel ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, complète la loi Pinel ancien et remplace le dispositif “Cosse”.
Ce nouveau dispositif encourage la réhabilitation de logements anciens, vacants ou vétustes, dans le cadre d’un investissement locatif.
Calqué sur le dispositif de défiscalisation du Pinel, la loi Denormandie s’applique pour 222 villes répertoriées dans le “Plan Action Coeur de ville” ayant pour but de redynamiser les villes françaises moyennes sur 5 ans à l’aube de l’année 2019.
Comment ça marche ?
Concrètement, en réalisant des travaux de rénovation pour un logement ancien, le propriétaire bailleur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt représentant jusqu’à 21 % du coût de l’opération immobilière comme le pratique déjà le dispositif Pinel pour les logements neufs.
La défiscalisation sera possible aux conditions suivantes :
- Logement ancien
- 300 000 € maximum engagés pour la réhabilitation du bien
- Un plafond de 5 500 €/m²
- Le montant des travaux doit représenter au moins de 25 % du coût total de l’opération immobilière
- Le logement doit être lou pendant 6, 9 ou 12 ans aux prix plafonnés par l’Etat
- Les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus
Denormandie ; un dispositif rentable ?
Le dispositif étant étendu à quelques 222 villes moyennes françaises, les futurs investisseurs bénéficient donc d’un large choix quant aux biens et villes à sélectionner pour effectuer leur investissement locatif.
De plus, une étude réalisée a montré que 90% de l’offre immobilière pour ces villes répond aux critères du dispositif, à savoir :
- des biens vendus à moins de 300 000 €
- un prix au m² inférieur à 5 500 €
Etude INSEE sur les logements vacants
L’INSEE conforte cette étude et annonce que parmi les 8% de logements vacants présents en France métropolitaine au dernier trimestre de 2018, 60% sont situés en commune rurale ou dans une agglomération de taille moyenne soit pile les emplacements concernés par le dispositif !
Ainsi, Dividom vous a établi une liste des villes où le parc immobilier colle parfaitement (ou presque) au dispositif :
- Limoges (93,2 %),
- Mulhouse (93,1 %),
- Tarbes (92,1 %),
- Chalon-sur-Saône (92,1 %),
- Château-Thierry (91,8 %),
- Dieppe (90,7 %),
- Pau (90,6 %),
- Corbeil-Essonnes (90,4 %)
- Quimper (90,2 %).
Le Denormandie peut rapporter gros !
L’étude précédemment citée nous révèle des chiffres plus qu’intéressants… Nombreuses sont les villes éligibles au dispositif Denormandie et où l’investissement est positif, offrant un rendement pouvant atteindre 3% dans le cas d’un apport de 100 000 € à crédit et jusqu’à 10% pour un même montant investi cette fois en cash !
Toutefois, il faut rester vigilant et ne pas se précipiter… Il ne suffit pas de rapporter beaucoup pour faire partie de ces villes où l’investissement est idéal.
Bien que certaines aient une rentabilité élevée, il n’est pas rare que le risque locatif soit élevé pour plusieurs villes, faisant face à un parc locatif très faible et donc une demande insuffisante.
Également, il est important de prendre en compte les évolutions du parc immobilier pour les années à venir. Si Thiers ou Saint-Quentin sont des villes où la rentabilité est attractive, ces villes pâtissent d’une demande locative faible ou d’un risque de dépréciation des biens immobiliers qui est important.
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